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由于房地产众筹具有参与门槛低，融资成本低，参与对象大众化，项目的多样性，特有商业价值等复杂的特性，其中隐蔽了很多法律风险。房地产众筹由于专业性强、重资产运作等特征，监管部门众多，法律法规多如牛毛，稍不留神就会触碰法律红线，触犯非法集资刑事犯罪或受到政府部门行政处罚，同时面临违约侵权等民事法律风险。 房地产众筹属于金融监管领域，历届政府对非法集资都严格控制，众筹过程中极易涉嫌非法集资经济犯罪。

非法集资主要指法人、其他组织或者个人，未经有权机关批准，向社会公众募集资金的行为。具体罪名包括非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、擅自发行股票、公司、企业债券罪和非法经营罪。 房地产众筹存在非法集资行政处罚或违反商品房预售等行政法律风险。根据国务院〔1998〕247号和人民银行银发[1999]41号文规定，对非法金融业务活动，由行为发生地的人民银行认定和取缔，并由中国人民银行没收非法所得，并处非法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有非法所得的，处10万元以上50万元以下的罚款。

另外，五证齐全是商品房预售的前提，如发起人先以其他名义筹集资金后拿地建房，并予以回报会涉嫌非法集资，违反商品房预售制度，发起人会因违反预售规定，而被县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 在民事领域，房地产众筹存在欺诈、重大误解而导致交易文件被撤销或无效，众筹失败，发起人进行赔偿。

产权代持风险，如代持人非法处置代持资产，根据现有法律规定，投资人的合法权益极易受到损害，从而引起纠纷，最终会影响项目的顺利进行。 正因为房地产众筹运作过程中，法律风险时时刻刻都存在，发起人必须提高警惕，树立风险防控意识。 深刻认识房地产众筹成功核心是法律风险防控，针对每个项目的不同，通过合理的法律架构从而达到商业诉求。

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