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土地估价实务精讲班第4讲讲义

土地纯收益的概念及测算方法

土地纯收益的概念及测算方法

(一)土地纯收益的概念

以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。

(二)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。

1、土地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益＝年租金总收入一年总费用

2．房地出租中的土地纯收益求取

土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益

房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用

房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率

房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度

＝房屋重置价－房屋总折旧

房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算；房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况；房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：

房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限

3．企业经营中的土地纯收益求取

企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用

土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益

4．自用土地或待开发土地的纯收益求取

自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

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