[拓展教育资源和环境，提升自然教育价值]自然教育是遵循孩子天性，尊重幼儿的发展，根据幼儿的学习需求，挖掘幼儿的学习潜能，以自然的状态，发现幼儿学习的主动性，支持幼儿的学习，培养幼儿独立、自主、自信的综合素养，张扬个性...+阅读

美国学者伊西阿·利特法克和彼得·班廷根据他们对60年代后半期美国、加拿大等国公商界人士进行的调查资料，通过七种因素对各国投资环境的影响进行综合分析后提出了投资环境冷热比较分析法。

投资环境冷热比较分析法是以“冷”、“热”因素来表述环境有劣的一种评价方法，既把各个因素和资料加以分析，得出“冷”、“热”差别的评价。投资环境冷热比较法把一国投资环境的好、坏归结为七大因素：

1.政治稳定性

政府由阶层代表所组成，代表了广大人民群众的意愿，深得人心，而且该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。一国的政治稳定性高时，这一因素为“热”因素，反之，为“冷因素”。

2.市场机会

拥有广大的顾客，对外国投资生产的产品或提供的劳务尚未满足的需求，并且具有切实的购买力。当市场机会大时，为“热”因素，反之，为“冷”因素。

3.经济发展和成就

一国经济发展程度，效率和稳定形式是器乐投资环境的另一因素。经济发展快和成就大，为“热”因素，反之，为“冷”因素。

4.文化一元化

一国国内各阶层的人民，他们之间的相互关系、处世哲学、人生的观念和目标等，都要受到其传统文化的影响。文化一元化程度高，为“热”因素，反之，为“冷”因素。

5.法令阻碍

一国的法令繁杂，并有意或无意地限制和束缚现有企业的经营，影响今后企业的投资环境。若法令阻碍大，为“冷”因素，反之，为“热”因素。

6.实质阻碍

一国的自然资源和地理环境往往对企业的经营产生阻碍，实质阻碍大时，为“冷”因素，反之，为“热”因素。

7.地理及文化差距

两国距离远，文化迥异，社会观念及语言文字的差别有碍思想交流。地理及文化差距大，为“冷”因素，反之，为“热”因素。

除这两种投资环境分析法外，还有许多方法从不同的角度对不同的因素进行分析，以便在最好的投资环境中进行经营。比如，投资环境动态分析法，它是美国道氏化学公司为跨国公司对外直接投资制定的一套分析方法；投资障碍分析法是依据潜在的阻碍国际投资运行因素的多寡与程度来评价投资环境优劣的一种方法

如何对房地产投资环境进行评价总结

如何对房地产投资环境进行评价总结

一、 产生原因 所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。[编辑]房地产投资风险的识别 如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢？通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

（一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入 据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额），年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

（二）概率与数理统计的方法 由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、 风险因素

1、地段 买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。

2、环境 生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。...

国内各城市投资环境分析

中国投资环境论坛由世界银行、国家信息中心组织创立，有关部委及省级政府共同主办，已分别在北京、湖南、江门、成功举办了三届，受到各级政府和社会各界的极大关注。 2002年12月3日，由国家计委、财政部、世界银行共同主办的首届“中国投资环境论坛”在北京举行。国家计委、财政部、中国人民银行等有关部委领导出席论坛并发表演讲。在此次论坛上，世界银行首次发布了《改善中国的投资环境》研究报告，对“投资环境”的概念、评价方法作了具体的介绍，通过对北京、上海、天津、成都、广州五城市1500家企业的调查分析，总结了中国改革开放以来的经济成就，高度评价了中国融入全球经济一体化的突出表现，为投资环境评估提供了新的视角。 2003年11月15日，由湖南省人民政府、世界银行、国家信息中心共同主办的“2003·中国（湖南）投资环境论坛”在长沙召开。

国家发改委、中国人民银行等有关部委领导和专家出席会议，并围绕宏观经济走势、货币政策、民营经济发展等主题发表了演讲。世界银行发展研究部主任杜大伟发布了《改善投资环境，提高城市竞争力：中国23个城市排名》研究报告，报告在2002的基础上，从宏观、中观和微观三个层面，建立了更伟全面地评估体系，并对各个城市的优势和潜力做出了具体的说明和建议，受到各方面的高度重视。 2005年5月25日，由广东省人民政府、世界银行、国家信息中心、国家发改委国际合作中心共同主办的“第三届中国投资环境论坛（广东·江门）”在江门召开。国家发改委、国资委、商务部等有关部委领导和专家出席会议，围绕地方经济可持续性发展等主题发表了演讲。世界银行和国家信息中心对近年城市投资环境案例研究方面的合作成果进行了介绍，引起了广泛的关注。

中国投资环境论坛的创立和召开，推广了投资环境改善的理念，推动了投资环境研究和评估工作，增进了国际国内、政府与学界的共识，产生了很大的影响，对促经地方经济增长方式转变和政府职能转换发挥了积极的作用。第四届中国投资环境论坛将以“区域协调与城市群的整体竞争力”为主题，旨在总结近年中国投资环境改善的成果，交流经验、促进合作。届时，世界银行中国局局长杜大伟（David Dollar）还将发布世界银行对中国120城市投资环境调查报告，为有关问题的深入讨论提供重要的参考资料。

投资综合环境分析包括哪些内容

工程分析指分析建设项目影响环境的因素，其主要任务是通过工程全部组成、一般特征和污染特征的全面分析，从项目总体上纵观开发建设活动与环境全局的关系，同时从微观上为环境影响评价工作提供评价所需的基础数据。

工程分析的作用：

为项目决策提供依据

弥补“可行性研究报告”对建设项目产污环节和源强估算的不足

为环保设计提供优化建议

为项目的环境管理提供建议指标和科学数据

工程分析的内容：

(1) 工程概况

 工程一般特征简介

 物料与能源消耗定额

 主要技术经济指标

(2) 工艺路线与生产方法及产污环节

用形象流程图的方法说明生产过程，同时在工艺流程图中表明污染物的产生位置和污染物的类型，必要时列出主要的化学反应式。

(3) 污染源源分析与核算

 污染物分布及污染物源强核算

 新建项目污染物源强

 改扩建项目和技术改造项目污染物源

 通过物料平衡计算污染源强

 水平衡

 无组织排放源的统计

 风险排污的源强统计及分析

(4) 清洁生产水平分析

重点比较建设项目与国内外同类型项目按单位产品或万元产值的排放水平，并论述其差距。

(5) 环保措施方案分析

 分析建设项目可研阶段环保措施方案所选工艺设备的先进水平和可靠程度

 分析处理工艺有关技术经济参数的合理性

 分析环保设施投资构成及其在总投资中占有的比例

(6) 总图布置方案分析

 分析厂区与周围的保护目标之间所定防护距离的安全性

 根据气象、水文等自然条件分析工厂和车间布置的合理性

 分析村镇居民拆迁的必要性

(7) 补充措施与建议

 关于合理的产品结构与生产规模的建议

 优化总图布置的建议

 节约用地的建议

 可燃气体平衡和回收利用措施建议

 用水平衡和节水措施建议

 废渣综合利用建议

 污染物排放方式改进建议

 环保设备选型和实用参数建议

 其他建议

(8) 工程分析小结

 建设项目在拟选厂址的合理生产规模与产品结构

 最佳总图布置方案

 筛选确定的主要污染源与污染因子

 主要污染因子的削减与治理措施

 可能产生的事故特征与防范措施建议

 必须确保的环保措施项目和投资

 其他重要建议

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