[房地产项目合同]委托方：_______（以下简称甲方）地址：_________居间方：________（以下简称乙方）地址：_________居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务、顾问服务等事项，经协商一...+阅读
房地产项目立项（发改委）之前，就要做环评（环境评估报告），房地产开发公司由开发部（有些房产公司也叫外联部、投资发展部、战略发展部等）负责环评手续的办理。 知识拓展：环评（包括立项）就属于报批报建中的一个小环节，报批报建手续的办理均由房地产公司的开发部负责。主要配合工程建设周期及进度负责办理建设所必须得合法合规手续等证照，如：建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收、联合验收等等。这些是报批报建手续中的必须获取的证件，也是报批报建主线。环评手续主要是要请一家具备环评资质的环评单位对房地产项目所在地进行环境评估，需要得出：项目周边环境的分析、项目在建时同环境的影响、项目建成后同环境的关系分析，就比方包括排污量等指标的分析等，具体环评单位会知道的。
环评手续的办理是在环保局，环评报告制作完成后，送达环保局评审通过。
如何对房地产投资环境进行评价总结
如何对房地产投资环境进行评价总结
一、 产生原因所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。[编辑]房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢？通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
（一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额），年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
（二）概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
二、 风险因素
1、地段买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。
2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重...
如何把握当前我国房地产开发与经营环境
1房地产开发与经营环境分析的原则有：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。
2房地产开发与经营环境分析的基本内容：
（一）宏观环境：1、政策环境（财政、货币、产业、土地、住房政策） 2、经济环境（宏观经济条件、居民经济收入和购买力） 3、人口环境（人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构） 4、自然环境、5、技术环境
（二）中观环境：1、我国房地产市场的法制体系（包括房地产法律、国务院颁布的房地产条例、国务院相关部委颁布的行政规章、与房地产企业营销有关的其他法律）；2、房地产市场态势（房地产市场周期、市场特点）；3、房地产行业规范 。
（三）微观环境：1、区域地理位置特点（区域自然环境特点、经济地位、社会地位、交通便捷程度）2、区域经济发展战略与发展规划（区域经济发展战略、区域规划）3、区域房地产市场发展特点（区域居民及分布特点、区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习惯、区域竞争项目分布及相关影响因素）
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