[房产税收政策调整:个人转让房地产二手房涉及的五种税]根据国家税法有关政策规定，个人转让房地产涉及的有关税种的规定包括如下内容：一是契税政策。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行...+阅读
房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题武汉市地税局副局长徐会希一，房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定：（注：1，＂销售商品房等＂包括：住宅，商业用房，其他建筑物，附着物，配套设施等.2，＂涉及的税收＂包括：营业税，企业所得税，个人所得税，土地增值税）
（一）营业税――基本规定应纳营业税=销售收入*税率1，销售收入的确认：
（1），采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现.
（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现.
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现.④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称，地理位置，编号，数量，单价，金额，手续费等.
（5）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现.2，视同销售行为的收入确认：
（1）下列行为应视同销售确认收入：①将开发产品用于本企业自用，捐赠，赞助，广告，样品，职工福利，奖励等；②将开发产品转作经营性资产；③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；④以开发产品抵偿债务；⑤以开发产吕换取其他企事业单位，个人的非货币性资产.
（2）视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明：预售收入＂ ＂=销售收入政策＂ ＂=执行掌握3，税率：5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税字 [2003]016号）＂单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额.＂注：土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税
（二），企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润*税率（33%）1，应税收入的确认：
（1），收入的确认与营业税销售收入相同.
（2），关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入*利润率预售收入的利润率不得低于15%（含15%）.2，成本费用的扣除
（1），销售成本：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
（2），土地征用及拆迁补偿费，公共设施配套费；开发产品共用部位，共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等
（3），销售费用，管理费用，财务费用；其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式：查账征收方式和核定征收方式.1，采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件：按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿，开展核算，定期编制，报送会计报表，真实地反映企业收入，成本...
房地产企业普遍面临的税务管理难点表现在哪些方面
你的四个问题可以归结为一个：就是税负控制问题。 一是土地增值税的增值率难以保证在30%以内，按照土地增值税的计算方法，它有4档税率，最高一档为60%，挺吓人的，该增值率控制不好，企业就会吃亏。而要控制好此增值率，需要对建筑成本进行全面的预算管理。关键是做账的人要非常熟悉土地增值税的计算方法，否则，就无法对增值率进行有计划的控制。持有注册税务师或注册会计师证的人可以胜任此项工作。 一般的地方，土地增值税的预交征收率是3%（全国各地不一样，3%可以理解是国家的最低线税负），因此，增值率控制得好的企业，会保证有3%，但不会超过3%许多，否则企业又要多交上千万的土地增值税。（之所以要保证有3%，是因为，低于3%，税局是要查账的） 举个简单的例子，某房地产开发企业，有个项目收入预计6个亿，需要做多大的建筑成本，土地增值税的税负才不会超过3.5%（假定老板接受3.5%的税负） 设建筑成本为X，假定企业不存在有银行借款，当地开发费用扣除率为10%，则有： [6-1.3X-6*5%(1+10%)]*30%=6*3.5%(6*3.5%为总共要交的土地增值税) 解得X=3.823亿元。
这3.823亿元的建筑成本就是会计要控制的建筑成本。应交的土地增值税是0.21亿元。验算：0.21/6=3.5% 否则土地增值税清算的结果将大大超过0.21亿元。如，建筑成本没有控制好，只有3.5亿元。仅仅比计划数少0.323亿元，则应交的土地增值税是（6-3.5*1.3-.33）30%=0.534亿元。要多交0.324亿元。其差额是巨大的，简直是几何式的放大。这就是土地增值税最隐蔽的地方。 二是企业所得税的税负难以控制。国家的最低线税负是收入的2.5%，控制得不好，也会超过它很多。而且，它的扣除金额与土地增值税的扣除金额还不一样。更重要的是，它还受平均建筑成本的影响。如，一个企业的建筑成本是3000元/平米（假定），而当地的平均建筑成本是2600元/平米，超过平均水平，也是很麻烦的，税局也会要你写说明、解释之类的问题。
总之，这两大税是房地产企业面临的最大、最难控制的税种，它隐蔽性强，政策性强，计算复杂，要求会计人员不但要是会计专家，而且还要是税务专家，否则，这两个税是很难协调控制好的。老板花点钱请个持有注会或者注税证的人参谋，并付点咨询费是很值得的。
如何协同实施房地产开发企业税收一体化
1.合作目的全面共享房地产项目涉税信息，协同开展项目管理，防范税收管理风险，提高纳税遵从度。2.合作目标国家税务局、地方税务局联合对辖区内所有房地产开发项目协同实施税收一体化管理。3.合作方式国家税务局、地方税务局联合建立房地产开发企业项目登记制度，共享各自取得的相关信息，协同实施房地产税收一体化管理。4.合作流程
（1）信息采集。①国家税务局对房地产开发企业实施项目登记，建立国税、地税共享的项目登记台账，以项目为单位，采集相关信息。房地产开发企业进行项目登记时，国家税务局采集房地产项目的占地面积、建筑面积、容积率、建筑安装企业的相关信息；在房地产开发企业按规定预缴增值税时，采集房屋预售有关信息。②地方税务局将在契税征收环节采集的项目用地信息登记到项目台账，并联合国家税务局从国土、规划建设等部门取得房地产项目的规划建设信息，用于完善项目登记。③地方税务局应将原项目管理系统的信息，传递给国家税务局，完善项目台账。
（2）信息应用。国家税务局、地方税务局利用获取的房地产项目信息，开展信息比对：①地方税务局利用房地产开发企业预缴增值税信息、项目登记中的建筑安装信息和销售信息，加强土地增值税清算管理。②国家税务局利用契税信息、销售信息和房地产开发企业增值税预缴信息，加强增值税申报管理。5.制度保障
（1）《深化国税、地税征管体制改革方案》第4条、第28条。
（2）《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局协作的意见》（国税发〔2004〕4号）。6.技术支撑已上线金税三期系统的，根据工作进展逐步开发项目登记模块。暂未上线金税三期系统的，依托税收综合征管系统或其他税收征管软件，实现项目登记和信息共享。7.牵头部门相关税政部门。8.合作层级市、县税务机关。9.落实标准国家税务局、地方税务局协同对房地产开发企业实施项目管理，共享项目台账信息。...
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