[关于澳洲物业你真的了解吗]你已经有了自己的第一个新家，可能是一套单元房、一栋联排别墅或者是一套全新的公寓。而确定自己业主身份的第一步便是清楚了解物业的相关信息。当你买了一套公寓、单元房或联...+阅读
物业到底应该提供哪些服务？物业收费合理吗？说到物业的问题，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。买房时，物业也是一大考虑因素，物业好不好直接关系到入住的舒适度，今天就来跟大家说说关于物业的一些冷知识。问：物业客户服务部是干什么的？答：负责客服工作的策划；负责入户手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案整理；物业服务费的催缴工作。问：物业工程部的工作是什么？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。
在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。问：物业维修资金怎么用？买房入住后，大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题，房屋就需要维修了，这个时候大家就会用到买房时缴纳的物业费中包含的房屋专项维修资金。问：业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。问：物业费以什么面积收取？没入住要收吗？答：物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。所以，到了上面提到的时间节点，物业就要开始计费了，即使不入住也是要收费的哦。问：房屋工程质量还遗留问题，是否可以拒交管理费？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发商遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。问：没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权断水、断电？答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。
如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。问：有的业主不交物业管理费，对其他业主有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益。问：住在底层的业主还要交电梯费吗？高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。
按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。问：业主没在家时，物业应该帮忙代收快递吗？一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。问：装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。
（以上回答发布于2016-12-01，当前相关购房政策请以实际为准） 全面及时的楼盘信息，点击查看
调查显示主要有哪三大瓶颈影响着准物业管理的水平
一是旧楼区的物业收费率低，使得一些物管企业降低服务标准，因此造|考试|大|成居民对物业管理公司的服务不满意。目前，全市旧楼区物业费平均收缴率只有50%，最低的只有35%。旧小区的许多居民还没有形成物业管理有偿服务的消费观念，部分公产房用户对交完房租还要交物业费不认同，不愿意“认购”物业管理服务。 二是整修遗留下来的问题影响了准物业的后期管理。不少整修过的小区存在出入口太多、没有门卫值班室、小区围墙高度不够等问题，虽然已|考试|大|经实施物业管理，但配套设施的缺乏使不少物管企业缺少了工作积极性。 三是旧楼区的物业管理水平参差不齐。 旧楼区物业管理覆盖面越来越大，导致物业管理人员工作量加大，但收入并未随之增加，使得物业公司在用人上发生困难。
例如河西区由于用人紧张，物管处员工扫保面积由最初的每人3300平方米增至5000平方米，人均负责的楼栋数由17。5个提高到26个，不断扩大的工作量一定程度上影响了物业的服务水平。 与此同时，一些整修后的社区没有建立起旧楼区物业管理服务考核机制和日常巡查制度，管理出现漏洞，有些小区门卫值勤人员形同虚设，小区卫生死角比比皆是。
物业究竟管什么？好物业标准有哪些
买房还要挑物业？正准备买房的小周这两天听同事谈论物业的事，纳闷起来。
同事晶晶抱怨物业根本不管事儿，明明是精装房，水管爆裂却让自己找人来修。新买的房子，搬过去的时间也不长，对周边情况也不熟悉，为找个水管工也是东奔西跑，费死劲了。
同事小芳所在小区的物业为了提升服务，却是费尽了心思。为了让小区的大爷大妈们理解垃圾分类，除了通过宣传栏传播垃圾分类知识外，还组织了一些有偿废品回收的活动，让大家伙把废旧的报纸、易拉罐等分类后换领洗衣粉、花露水之类，颇受好评。
对比以上两个活生生的例子，小周才发现原来物业原来如此重要。那么，究竟物业是管什么的？好物业又要怎么挑选呢？
一般来说，物业管理公司提供的服务包括四种：
一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分。不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。
二是代办服务，如代收水电费、燃气费等。家里有腿脚不便的老人，可提供上门收费等服务。
三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。
在市面上，物业公司分为两种，一种是自持物业，一种是销售型物业。
自持物业相对来说更受到开发商的“重用”。自持的物业便于开发商统一运作，而且还能通过长远的发展，赢取一定的回报。
销售型物业的类型相对开发商单独运营。虽然也不乏管理比较完善的物业公司，但一旦出现问题，开发商难于把控，容易影响整个楼盘的形象。
当然，不管是自持还是引入，好品牌的物业公司可谓是最有说话权的一方。
一看门卫安防。临时性访客出入小区是否登记，向保安问路是否接待，经常出入的外来人员，如保姆、送奶工、快递员等，是否有比较简便的出入措施等；对于已经入住的业主，保安是否认识人以及相应的车，小区围墙以及低楼层是否都有防盗设备，闭路监控镜头是否是24小时监视的等。
二看公共环境。小区绿化如何，垃圾桶设置是否合理，有没有乱扔乱弃现象，车行道、人行道楼道等公共区域是否整洁等；楼房外立面是否有明显的污渍、锈斑，因为如果能够一年清洁一次外立面，也能让表面看起来比较干净。
三看物业反应。物业报修电话是否能保证24小时有人接听，急修是否能半小时内上门，一般的报修，是否能在1天内处理完，业主投诉是否能在3天内处理完等。
四看公共设备。你还可以检查下机电设备的情况，比如防盗门是否能正常开合，楼宇对讲功能、电梯按钮以及露天和楼道的公共灯具是否正常等。
最后，如果物业公司在这些基础的工作之外，还能够创新管理，为小区提供其他贴心的附加服务，就更好啦。
（以上回答发布于2015-07-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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物业的好坏需要这么判断！
物业就如同房屋的软实力，好的物业可以让房子既保值又增值，但并不是价钱贵的小区，物业服务质量就一定好，因此我们该如何判断物业的好坏呢？
一、期房
对于购买期房的购房者来说，物业的考察可以从以下几个方面入手：
1、 参考当年物业排名
不少地区会对所有小区的物业管理进行排名，而这个排名就可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。
2、 物业费定价是否适中
物业服务应遵循质价相符的原则，如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，更不可能会有高质量的物业服务。
3、 专业设施是否依靠专业公司
问清楚小区里将来有哪些设施，因为设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。
二、二手房
二手房购房者应重点注意原来的装修和业主可能隐藏或遗留的一些问题，具体可从以下几个方面入手：
1、 隐蔽工程、管线排布情况
一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题，物业公司应该对这些问题很明晰。
2、 物业资料移交情况
弱电、强电、房型图（平面）、管线图等等物业资料在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。
3、 物业管理制度和具体执行情况
看看摩托车、电瓶车等都停在哪里，如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下，则很容易损坏电梯，也侧面反映出物业公司的管理素质。
三、现房
对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、，具体可从以下几个方面入手：
1、 看物业公司对小区情况的熟悉程度
物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪，还可以从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。
2、 看小区绿化修剪是否整齐
小区绿化修剪是否整齐、楼道清扫是否干净、非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记等，从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。
3、 看物业费收缴率
通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，对物业公司的服务水平就要打个问号。
（以上回答发布于2017-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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