历经30年的发展，现在英国伦敦金丝雀码头蜕变为世界级知名度、高度聚集的金融业产业集群，成为伦敦金融中心的象征，备受世界各地人士关注。金丝雀码头的成功发展路径，对海内外的开发建设具有参考意义，成为新兴商业中心发展史上的教科书般的案例，是商业发展带动住宅市场大发展的典范。（异乡好居：Uhouzz)

这个在50年前还是一个衰败的码头的区域，如今摇身一变，成为英国两大商业中心之一。金丝雀码头的商业的发展也带动了住宅市场的迅猛发展，房产价格不断攀升。

在大洋彼岸的美国泽西市有望成为下一个金丝雀，一飞冲天。泽西市与纽约曼哈顿仅一河之隔，随着曼哈顿的延展，这里也形成了一个小金融区；与金丝雀码头发展初期十分相似，具备种种崛起的优势的条件。

那么这里的房产市场会不会也像金丝雀码头那样迅猛发展，动力十足？又有哪些投资机会呢？小居来为大家一一解读。

英国伦敦第二大金融中心金丝雀码头蜕变之路

你可能想象不到，一个坐拥英国最高的三栋建筑——235.1高的金丝雀码头塔（Canary Wharf Tower）、 199.5米的汇丰银行塔（HSBC Tower）和199.5米高的和花旗集团中心，以及众多金融机构、跨国公司的总部的区域——金丝雀码头（CanaryWharf），在50年前，还只是一个普通的衰落的码头。

(1960年代的金丝雀码头和现在的对比)

金丝雀码头位于伦敦陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets)，面积达22平方公里，与传统的伦敦金融中心——“一平方英里”（The Square Mile）并列为英国两大金融中心 。在航运是主要的运输方式的时代，金丝雀码头曾经是一个繁忙的码头。但随着其它运输方式的兴起，金丝雀码头逐渐没落，在20世纪60年代， 一度衰落倒闭。直到80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。慢慢的，新兴商业大楼拔地而起，并且创造了在18个月内建成7.5座高楼这一伦敦建筑业的奇迹，成为了世界闻名的金融区。

随着商业的兴起，与之而配套的住宅市场也兴旺起来，住宅楼也不断兴建，房价不断上涨。根据著名房地产投资管理公司仲量联行的数据显示，2015年至今，金丝雀码头的房价增速一直超过伦敦中心区域的增速，未来3年，这一趋势也将继续保持，金丝雀码头的房价增长马力十足。商业兴起带动住宅市场的兴起，金丝雀码头的发展也成为了世界各地的中央商务区的成功典范。

异曲同工——与曼哈顿一河之隔的新兴商业区泽西市 (Jersey City)

在与英国一个大西洋之隔，同样是世界金融中心的美国纽约曼哈顿，也有一个商务区冉冉兴起，这就是与曼哈顿一河之隔的位于新泽西州的泽西（JerseyCity）。

几乎与金丝雀如出一辙，19世纪末，泽西市因为与曼哈顿仅有哈德逊河(HudsonRiver)一河之隔，是连接纽约和纽约西部的铁路交通枢纽。但随着汽车运输的兴起，繁华渐渐褪去。直到1980年代，LeFrank公司开始开发泽西市靠近曼哈顿的沿河区域，并取名为新港城(Newport)。LeFrank团队看重了这里的巨大潜力——曼哈顿震撼的天际线和连接曼哈顿便利的交通。慢慢的，随着曼哈顿的延展，曼哈顿很多金融行业的公司迁徙到此，摩根大通（JPMan）、高盛（Goldman Sachs）等等金融巨头在这里兴建办公楼，福布斯（ForbesMedia）、拥有Lee、 The North Face、Vans等众多知名品牌的服装业巨头VF（VFSportswear）这些非金融行业的大公司也在这里设立办公楼，成为一个小金融区。

这里是近几年大纽约地区被再发展的区域中最为成功的一个。

（从新港城远眺曼哈顿）

新港城已经成为纽约人的后花园。连接泽西市和曼哈顿的PATH地铁线将两地紧密联系在一起。从新港城坐PATH到世贸中心(WorldTrade Center)仅需两站，花费5分钟，到曼哈顿33街帝国大厦附近坐PATH也只要20分钟，十分便利。除此之外，连接新港城和曼哈顿的荷兰跨河隧道也让开车出行无比便利。

(PATH地铁新港城站）

新港城区域以出租住宅为主，购房需求巨大

金融行业的迁移带来了大量的中产阶级人口。新港城市泽西市最早也是最大的一个住宅区。在曼哈顿上班，在新港居住已经成为越来越多人生活轨迹的标配。沿着哈德逊河的岸边是大量的高层居民楼，沿岸则全是方便走路跑步以及骑自行车的小道。傍晚日落时分，带着孩子的奶爸奶妈，下班的白领，散步的白领让这里也充满着生活的气息。

讲到这里，大家一定也非常关心新港城的住宅市场如何呢？会不会像金丝雀那样有巨大的升值动力呢？贴心的优投房就带大家了解一下新港城的住宅市场。下图是2012年至今新港城附近的交易分布。每个点代表一笔交易，颜色越深表示交易价格越高。可以看出，越靠近哈德逊河价格越高。但我们也发现，新港城本身并没有太多的房产交易。

(2012-2016年新港城附近房产交易分布)

新港城紧邻哈德逊河，这样优越的河景房为什么没有交易数据呢？我们细看新港城的房产情况，会发现这里主要被大型的出租型豪华公寓占据。目前新港城有10多栋豪华出租住宅，大约居住了4000户家庭。据2014年的人口数据，新港城居住了1.5万居民。不断攀升的租房价格反映了这里旺盛的租房需求。缺少可出售的住宅，成了这里房产交易很少的一个原因。

(新港城出租公寓大楼分布)

注：深蓝色的大楼均为出租公寓

（新港城住宅群）

（新港城区域一室一厅每月租房价格）

我们再将目光放到新港城邻近的两大住宅区域：霍博肯（Hoboken）和哈德逊河对岸的曼哈顿格林威治村GreenwichVillage）

（霍博肯）

（格林威治区）

从房屋的购买率来看，霍博肯和格林威治区远超过新港城，都在30%之上，而新港城仅有15%。但是从人口结构来看，新港城的居民在这三个区域之中收入最高，结婚比例也最高，可以看出，新港城的购房需求也有很强劲的基础。

从房产交易价格来看，邻近新港城北部的霍博肯在近几年的房产交易价格不断攀升，相信同样具有强劲的购房需求的新港城，如果有了可以出售的房产，会有巨大的升值潜力。

今天通过英国两大金融中心之一的金丝雀码头的蜕变之路，带大家了解了一个商业繁荣带动住宅市场高速发展的典范。而在现在，在金丝雀码头一海之隔的美国大纽约地区，有一个具有异曲同工之处的商务区新秀-泽西市新港城区域。商业城可出售的住宅少，相信强劲的租房需求和购买需求会为新港城出现的可出售住宅带来持久的增值动力。

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