[建设用地使用权出让是什么意思]◆土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ◆土地使用权出让金：是指通过有偿有限期出让方式...+阅读

1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50*12*900*(1-10%)=486000（元） 3.计算总费用。

（1）年管理费=486000*3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500*900*1.5%=33750（元）

（3）年税金=20*900=18000（元）

（4）年保险费=2500*900*0.2%=4500（元） 年总费用=

（1）+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋净收益。

（1）计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500*900）/48=46875（元）

（2）计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额*已使用年数（2008-2004） =2500*900-46875*4=2062500（元）

（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋净收益=房屋现值*房屋资本化率 =2062500*8%=165000（元） 6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。 =247740*(P/A,7%,44) =3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

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