[谈在房地产开发施工阶段中如何进行成本控制]引言房地产开发是一个动态的过程，从前期策划到竣工交付使用，不同阶段具有不同的风险，只有通过有效地控制建设成本，提高企业资金投资的效益，才能使企业在激烈的市场竞争中发展壮大...+阅读
我国加入WTO后，普通商品房可以不用立项批准文件了。经济适用住房还要。 前期手续简单点说，
1、办理“一书两证”，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。如果是“毛地”，还要办理《房屋拆迁许可证》，进行拆迁。
2、按规划进行规划设计和建筑设计、施工图设计，交有关部门规划评审、设计审查。这项不属于行政许可，但是却一般是开发过程办手续时间最多的。
3、办理项目招投标，选择施工单位，办理《建设工程施工许可证》，请规划的放线施工。有的地方，还要办开工证。
一、市建设行政主管部门负责全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施。市城市建设综合开发管理办公室对全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施进行监督和指导，具体负责提出奎文区、潍城区内房地产开发项目的建设条件意见。坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区、滨海开发区、峡山发展区受市建设行政主管部门委托，负责提出辖区内开发项目的建设条件意见，市建设行政主管部门与各区签订协议书，由各区独立承担法律责任。 各县（市）建设行政主管部门负责本行政区域内开发项目建设条件意见书制度的实施。
二、房地产开发项目用地出让前，由建设行政主管部门出具该项目的建设条件意见书，意见书内容作为项目建设的依据，是土地出让文件的组成部分，经政府批准后对社会公布。
三、**市房地产开发项目建设条件意见书包括以下内容：
（一）规划设计要求。项目规划设计要求以规划行政主管部门出具的《建设项目规划设计条件》为准。
（二）开发建设期限。项目开发建设周期原则上不超过3年（从签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》之日起计算）。
（三）住宅产业化要求。 1.居住项目按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》及《山东省商品住宅性能认定试行办法》的规定申报A级住宅性能认定。具备相关条件的项目应积极申报“国家康居示范工程”。 2.开发项目要认真贯彻“四节一环保”（节能、节地、节水、节材、环保）方针，民用建筑必须达到国家、省规定的建筑节能标准。居住建筑要依据《国家康居住宅示范工程成套技术量化评价指标》，选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术、住宅建造成套技术等，并参照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南，选定资源节约型的优质材料和部品。
（四）市政公用设施配套。应达到市政道路、供排水、供热、供气、供电设施以及绿化、环卫、路灯、消防设施的修建要求及维护管理规定。
（五）公共服务设施配套。根据《山东省物业管理条例》的规定和规划要求，针对物业服务用房、城管执法和治安管理等政务用房、社区居委会用房、承担义务教育的学校、会所、幼儿园、车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等配套建筑提出的要求。
（六）拆迁补偿安置。拆迁红线内的各类地上、地下建筑物和构筑物，包括房屋、地下各种管线以及架空电力、通讯线路等的拆迁要求。属住宅的原则上实行就地安置补偿；属非住宅的实行就地安置或货币补偿。实行就地安置的，应先建安置房。拆迁户妥善安置后，方可建设出售商品房。
（七）其它建设条件要求。
四、符合法律规定的社会主体参与土地公开出让时，必须认真研究土地公开出让文件，包括《意见书》所规定的内容，竞得土地后，必须按规定要求进行项目规划设计、开发建设、小区配套、拆迁补偿安置和前期物业管理。
五、规划部门应按照建设条件意见书中的规划设计要求，对开发企业报批的开发项目规划设计方案进行审查，不符合要求的，不予办理规划审批手续；建设部门应在开发项目的施工图设计审查、施工许可时，对建设条件意见书中的住宅产业化、市政公用设施配套、公共服务设施配套以及拆迁补偿安置要求进行审查，不符合要求的，不予发放施工许可证。在开发建设过程中不按批准方案进行开发建设的，规划部门不予办理规划验收手续，建设部门不予办理竣工备案手续。
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