[对于小学计算教学的再认识、再思考]【引子说明】数的运算历来是小学数学教学的重要内容，培养和发展学生的运算能力一直小学数学教学的重要目标之一。《数学课程标准》明确指出 应当注重发展学生的运算能力 ， 运...+阅读
三、城市土地市场化建设：
土地储备与招标拍卖如前所述，由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的产权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。
对于已经纳入有偿使用的土地供应，95％以上的土地采用了协议出让方式，致使出让价格偏低，政府官员“寻租”现象严重。因此，在开启城市土地使用制度改革的大门以后，如何规范和有效管理土地市场就成了政府迫切需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。
城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的客观要求，也是一种制度创新，在管理体制、运作模式、政策制定等方面都是一种全新的探索过程。
由于是一个全新的过程因此出现了许多问题需要研究。
首先是土地收购过程中的补偿标准问题。土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性，涉及的利益关系十分复杂，目前理论研究也十分薄弱。现在一般城市的操作方法是只制定3－5个标准进行补偿，而且补偿标准偏低。这种补偿办法简单、方便，易于操作，但是由于一部分土地使用者感觉土地征购、回收补偿标准不合理、不科学。
给土地收购带来很大的难度。考试大土地估价师站点
其次是城市土地储备与城市整体规划的关系。 城市规划是城市土地利用的基本依据，是土地储备制度运作的基础。虽然许多城市都已经制定了城市整体规划，但一般还没有较为详尽的市区分区规划，这给土地储备工作带来了较大的难度。在土地储备过程中，需要在地块征购、回收前先征求规划部门的意见，但由于没有现成的分区规划，必须临时按宗地进行规划。
结果一是规划缺乏整体性，与周围环境的协调性差，不利于集中连片开发；二是影响了土地征购、回收、拆迁安置、整理开发等的时间进度，加大了土地储备成本，特别是利息负担加重。
第三是土地储备资金的筹集问题。土地储备制度初期遇到的困难主要是缺乏储备资金。因为，城市政府不可能投入大量的储备启动资金，而且在储备开始阶段，土地储备中心只有进入储备的土地，没有出让的土地，因而没有积累资金，储备初期缺乏资金是难免的。
由于资金匮乏，使土地储备制度建立初期，土地储备中心不敢也没有能力去储备大量的土地，储备成本也会因为利息负担而提高。
第四是土地收购储备机制的协同作用问题。目前我国的城市土地储备制度尚处于探索阶段。部分城市存在着单纯追求土地收益的倾向，土地供应不能满足房地产市场发展的需要，住宅价格上涨压力加大，引起有关利益群体的不满。对于土地储备政策的制定、土地补偿标准的确定、合理的储备规模与储备周期、土地供应计划的制定、扩大资金筹集的范围和方式、合理控制财务风险、城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索。
我们认为实施土地收购储备机制是一个综合性的系统工程，在整个运作过程中，必须得到土地、计划、规划、城建、财政、金融等部门的支持和配合，部门间配合程度直接关系到土地的运作成本。在实际操作过程中经常出现部门间相互抵触、推诿、行政审批手续繁杂、办事效率低下等弊端，其结果是延长了土地储备时间，增加了土地储备成本，严重影响城市土地的市场交易秩序与健康发展。
同时，由于没有建立起相关的法律法规，对土地储备中心没有相应的监督机制和手段，造成了机制不健全，运作不规范和泡沫经济。
对此，有关专家呼吁，我国各地地产的情况千差万别，不应搞一刀切。政府对土地一级市场实行垄断而对房地产市场实行宏观调控下的市场调节。具体来说主要是借鉴的国际先进经验，建立起我国城市土地储备机制：
一是建立起以土地银行为主体的资金运作机制，充分发挥土地银行在土地收购中的积极作用。
欧洲是土地银行的发源地。自20世纪初，欧美一些国家相继建立了土地银行。不同国家建立土地银行的原因和目标不尽相同，但土地银行却有着共同的运行机制。土地银行的运行大都包括土地收购（征购）、土地储备、土地出让三个环节。考试大土地估价师站点
（1）土地收购（征购）。市政当局先于开发商从分散的土地所有者（或使用者）手中购买土地，从而拥有大量市政待开发的土地。
筹集购买土地资金是征购土地的关键所在。不同国家的城市都有各自的方式来解决这个问题。如斯德哥尔摩市政府是通过如下融资渠道来支付土地的征购费用的：一是政府拿出税收的一部分；二是政府贷款，这主要来自国家养老保险基金；三是银行贷款；四是经瑞典国家银行发行的公债。此外，还利用土地银行租出和售出的土地收入来征购部分新的土地。
（2）土地储备。
政府从土地所有者（或使用者）手中购得土地后，并不是立即出让，通常需要储备一段时间。在一定时期内，转让出去的土地只是土地银行中，小部分已经进行前期开发的土地，大部分尚未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在数量上保持一定的比率。对于那些已经规划好准备投入市场的土地，政府一般是先行实施土地整理或搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道、建设好供水、排污等公共市政实施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租和出售。
（3）土地出让。后一个环节是土地出让。根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的土地，分期分批地推向市场。土地出让一般采取出租和出售两种方式。出租通常占有不小的比重。如1971年荷兰的土地银行出租和出售的土地分别为31%和69%.之所以如此，一方面是政府希望土地升值后，终能以较高的利润售出；另一方面，因为房屋所有者不必在土地上作过多的投资即可获得土地使用权。
土地出租的期限依用地性质的不同而不同，有时还采用年租或短租。
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