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3、计算步骤

（1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，好给每步算式加上小标号)

①年租金收益=月租金收入×12月

②押金年运用收益=押金×押金收益率

③年总收益=年租金收益+押金年运用收益

（2）计算房地年总费用

年总费用=月平均费用×12月

（3）计算房地年纯收益

房地年纯收益=年总收益 - 年总费用

（4）计算建筑物年纯收益

① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限

② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

（5）计算土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益 -

建筑物年纯收益

（6）计算土地市场价格

①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积

（四）难点及常见错误分析

1、难点

（1）估价时点和土地使用年限的关系

（2）土地年纯收益的计算

（3）所提供条件的清晰分类

2、常见错误分析

（1）没有解题思路说明

（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

（4）建筑物年纯收益计算基数错误

（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

（6）没有计算土地单位面积价格

（7）解题思路或计算步骤混乱

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