[如何评估商铺价值]任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商...+阅读
主要是根据收益法进行评估！ （一）企业价值评估方法
1.客观估价法。客观估价法，就是以已确定的资产价值为基础的一类估价方法。主要包括账面价值法、原始成本价值法、市场价值法、公允价值法、清算价值法等。
2.比较估价法。比较估价法又称为以营利为基础的估价法，即资产的价值或企业的价值来自于可比较资产或企业的定价。
3.折现现金流量估价法。折现现金流量估价法是指一项资产的价值是由其预期现金流量的现值决定的。企业价值表现为以加权平均资本成本为折现率对未来预期现金流量进行折现的贴现值，即企业价值与企业未来现金净流量成正比，与折现率成反比。
以上三种估价方法都有其各自的适用范围和局限性，但目前比较科学、实用、客观的还是折现现金流量估价法。
企业价值评估资料搜集目录
1.企业法人营业执照及税务登记证、组织机构代码证、经营许可证、国有企业产权登记证等；
2.企业简况、企业成立背景、法定代表人简介及经营团队主要成员简介、组织机构图、股权结构图；
3.企业章程、涉及企业产权关系的法律文件；
4.企业资产重组方案、企业购并、合资、合作协议书（意向书）等可能涉及企业产权（股权）关系变动的法律文件；
5.企业提供的经济担保、债务抵押等涉及重大债权、债务关系的法律文件；
6.企业年度、半年度工作总结；
7.与企业生产经营有关的政府部门文件；
8.企业近五年（含评估基准日）财务年度报表以及财务年度分析报告，生产经营产品统计资料；
9.企业现有的生产设施及供销网络概况，各分支机构的生产经营情况简介；
10.企业产品质量标准，商标证书、专利证书及技术成果鉴定证书等；
11.企业未来五年发展规划；
12.企业未来五年收益预测（C表）以及预测说明；
13.企业历年无形资产投入统计资料（包括广告、参展等费用）；主要客户名单、主要竟争对手名单；
14.企业生产经营模式（包括经营优势及主要风险）；
15.新闻媒体，消费者对产品质量、售后服务的相关报道和评价等信息资料；
16.企业荣誉证书、法定代表人荣誉证书；
17.企业形象宣传、策划等相关资料；
18.企业现有技术研发情况简介及技术创新计划；
19所有长期投资的章程，被投资单位企业法人营业执照、基准日及前三年的会计报表；
20.其它企业认为应提供的资料；
21.企业承诺书；.
22、企业非经营性资产清查材料；
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法有哪些
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法： 行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价；也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。 部分（局部）房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。 在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。 乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。
可选用成本法、市场法或收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市场价格低。
企业价值评估方法
企业价值评估方法 对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
一、企业价值评估方法体系 企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。 收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM模型和EVA估价法等。 成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。 市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。 图1 企业价值评估方法体系 收益法和成本法着眼于企业自身发展状况。不同的是收益法关注企业的盈利潜力，考虑未来收入的时间价值，是立足现在、放眼未来的方法，因此对于处于成长期或成熟期并具有稳定持久收益的企业较适合采用收益法。成本法则是切实考虑企业现有资产负债，是对企业目前价值的真实评估，所以在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，以及所评估的企业的评估前提为非持续经营时，适宜用成本法进行评估。 市场法区别于收益法和成本法，将评估重点从企业本身转移至行业，完成了评估方法由内及外的转变。市场法较之其他两种方法更为简便和易于理解。其本质在于寻求合适标杆进行横向比较，在目标企业属于发展潜力型同时未来收益又无法确定的情况下，市场法的应用优势凸显。
二、企业价值评估核心方法
1、注重货币时间价值的贴现现金流量法（DCF） 企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。 图2 DCF法现金流量示意图如图2所示，如果以t0为项目的起始日期，则该项目的贴现现金流量为 。 因此，DCF方法的关键在于未来现金流和贴现率的确定。所以该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。
2、假定收益为零的内部收益率法（IRR） 内部收益率就是使企业投资净现值为零的那个贴现率。它具有DCF法的一部分特征，实务中最为经常被用来代替DCF法。它的基本原理是试图找出一个数值概括出企业投资的特性。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，完全取决于企业的现金流量，反映了企业内部所固有的特性。 但是内部收益率法只能告诉投资者被评估企业值不值得投资，却并不知道值得多少钱投资。而且内部收益率法在面对投资型企业和融资型企业时其判定法则正好相反：对于投资型企业，当内部收益率大于贴现率时，企业适合投资；当内部收益率小于贴现率时，企业不值得投资；融资型企业则不然。 一般而言，对于企业的投资或者并购，投资方不仅想知道目标企业值不值得投资，更希望了解目标企业的整体价值。而内部收益率法对于后者却无法满足，因此，该方法更多的应用于单个项目投资。
3、完全市场下风险资产价值评估的CAPM模型 资本资产定价模型（CAPM）最初的目的是为了对风险资产（如股票）进行估价。但股票的价值在很大程度上取决于购进股票后获得收益的风险程度。其性质类似于风险投资，二者都是将未来收益按照风险报酬率进行折现。因此CAPM模型在对股票估价的同时也可以用来决定风险投资项目的贴现率。 在一般经济均衡的框架下，假定所有投资者都以收益和风险为自变量的效用函数来决策，可以推导出CAPM模型的具体形式： ， 看似复杂的公式背后其实蕴藏的是很简单的道理。资产的期望收益率取决于无风险收益率、市场组合收益率还有相关系数的大小。其中无风险收益率讲的是投资于最安全资产比如存款或者购买国债时的收益率；市场组合收益率是市场上所有证券品种加权后的平均收益率，代表的是市场的平均收益水平；相关系数表示的是投资者所购买的资产跟市场整体水平之间的...
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