[存量土地格局发生变化供应土地难新增]土地调控的目标是严控新增用地。为此，“土地新政”提出了系列举措。这些具体政策的实施，不仅将极大地加重地方政府的责任，也将在一定程度上增加新增土地的成本，这将极大地打压...+阅读
现在的城市发展往往从新建、扩张的角度来定义成绩，但是经过多年的城市建设，城市在发展过程中积累了大量的存量资产，如正在出租的写字楼、广泛分布的公交系统、垃圾处理设施和废品回收系统等等。根据近年全民所有制单位每年新增生产性投资数额与资产存量总额数量加以粗略推算，增量与存量之比约为1:8左右，如何让存量资产在城市发展过程中发挥更好的效益，已经越来越得到各地方的重视。 各地政府纷纷提出整合城市资源，盘活存量资产，例如将大量存量资产注入到城投中去，以期通过资源的整合实现资产的增值，然而，具体效果没有得到很好的实现。大岳咨询公司在为北京某集团提供存量写字楼盘活运作咨询，以及为某区提供公交资源整合运作服务时，对存量资产难以得到盘活的原因和如何通过资源整合实现盘活运作进行了分析，在此与大家分享。
存量资产的范围比较宽泛，包括土地、传统经营的国有公交公司、垃圾处理厂、污水厂、供水厂等等，我们理解，这类资产的整合之所以得不到好的效果，达不到应有的目的，主要有以下几个原因：一，资产老旧，形象和功能上无法满足现实需求。正如我们在存量资产盘活运作项目中的研究对象-写字楼，虽然所处地段优越，交通便捷，但楼体相对老旧，档次较低，物业服务水平跟不上主流需求群的办公需求，因此，在北京地产不断升值的环境下，这类写字楼无法实现其客观条件所应具备的内在价值。二，资源分散或重复，无法形成规模效益。我国各地公交都历经挂靠经营的阶段，线路重复经营，车辆分散且存在倒买倒卖现象，人员和行业管理相对散乱，争抢客流的情况时有发生，行业秩序混乱，百姓出行需求得不到满足，公交企业也面临亏损，政府不得不进行行业整顿和改制。
三，运营模式传统化，附加值低，且缺乏竞争力。随着经济全球化的日益发展，管理水平和技术水平都在提高，传统的经营模式逐渐失去了优势，过去很多资产在建设过程中缺少面对市场的深入认识，使得资产建设标准、运作形式都跟不上市场的最新需求。针对存量资产的上述特点，有必要针对不同类型的资产探索不同的整合模式，重新进行创新设计，实现1+1>2的整体最优效果，提升资源整体价值，实现盘活运作的目的。以写字楼为例，打造品牌个性化经营模式，盘活城市存量中低档写字楼。北京市场上存在着大量的具有相似特征的写字楼，区位优势好，交通便捷，规模较小，楼体破旧，租户附加值低，这类写字楼要实现真正的市场价值，必须以提高认知度和统一标准化服务水平为出发点，针对具备相似性的写字楼，考虑将分散零散的写字楼进行整体设计，探索品牌个性化写字楼经营模式，发挥其交通区位优势，改善环境和服务，进而获得市场的认可，实现市场价值。
以公交公司为例，通过改制、并购等方式整合资源，激活城市动力。北京郊区县公交多为分散经营模式，经营服务得不到保障，企业自身也处于亏损状态，票价折扣政策出台后，财政补贴压力持续增加。近年各区县纷纷进行改制或与其他公交公司重组，优化线路资源，实现城乡公交一体化经营，加油站、修理厂等资源得到共享。各类资源整合完成后，公交公司将实现规模效益，扭亏为盈，财政压力得到缓解，同时保障百姓得到舒适便捷的出行服务。以供水厂为例，结合资产特点灵活运用融资方式，确保一方饮水需求。随着城市化进程的加快，城市用水日益紧迫，大大小小的供水厂不断建设，随着而来的是资金的压力，BOT等市场化运作模式充分利用市政公用设施的特点，将社会资金整合运用，发挥政府资金的撬动作用。
另外，针对已有的政府投资供水厂，经营亏损给财政带来无期的负担，可以初步探索将零散的水厂整合，通过特定的金融产品，如资产证券化等，形成新的融资渠道，缓解财政压力。可见，通过资源整合，能够实现存量资产的规模化、品牌化、高附加值等，其本质都是转变传统的资源运作模式，实现盘活的目标，增加资产的整体价值。运用科学发展观，寻求新的模式，存量资产将“焕发新的活力”，为城市发展做出更大贡献。陈民 梁红雨/文
如何盘活资产存量优化资产结构
浙江省江山市体改委主任缪进松1996年下半年，浙江省江山市市委、市政府在组织百家企业调查研究的基础上，采取多种形式，积极推进中小企业的产权改革。以盘活资产存量，明晰产权关系为目的，推进中小企业改革。江山市中小企业资本运营状况分散，配置效率低，一方面重点骨干企业投入不足，但小，微利、亏损企业的资产又盘不活。通过多种形式或职工出资置换资产的形式，建立起劳动者共同占有和使用生产资料的产权制度，确立法人财产权，形成职工风险共担，利益共享的机制，从而调动劳动者和经营者的积极性，以实现资产的保值、增值。当然，放开、放活中小企业，决不是政府撒手不管，任其自然，而是要采取更加灵活的措施，促进存量资产的流动，达到结构调整。
在具体操作上，可采取股份制，股份合作制、联合、兼并、合资、租赁、抵贷返租。承包、委托经营、拍卖、承贷拍卖、出售、破产及实行多厂一长、一厂多制等，因地制宜，一厂一策，不搞单一模式和“一刀切”。采用多形式的企业改革方针，把经济结构调整与发展战略结合起来，在发展市场经济的条件下，企业效益是动态的概念，只有依靠合理的产业结构、产品纺构和...... （本文共计2页） [继续阅读本文] 赞
如何盘活资产？
巧妙盘活现有资产实现财富快速增值
早报 24-19 15:05:00
最近，国务院重拳出击房产市场，调控措施频出。投资者原本单纯希望通过房产价格升高而实现财富增值的预期急速降低。
纵观国内现在的投资市场，沪市A股今天暴跌4.79%，连续多日持续下跌。基金投资与银行理财收益率偏低，其他投资渠道充满巨大风险。面对变化莫测的资本市场，早报近期一项调查显示：大多投资者仍然坚信房产坚挺，是目前为之最为可靠的投资方式。而近期沪市出现一种新型的投资理财方式引起投资者的广泛关注：对中小企业进行直接的借贷投资。
借贷投资的市场到底有多大？
据一位上海的中小企业主王先生透露，他在09年初利用银行宽松的货币政策，以手头2套房产作为抵押从银行低利息贷款200万。由于王先生平时无暇顾及投资，委托一家民间借贷机构代理理财，到目前为止一直保持15%左右的收益。
记者随机咨询了一家沪上知名的中小企业直接投资机构证实了上述说法。红枫资本CEO卓挺告诉记者：以长三角地区为例，据调查显示，当前较长期的民间借贷，比如几个月、半年甚至一年期限的月息为2%-4%，即使按照70%的资金使用效率，也意味年回报率高达20%-30%，而更为短期的拆借利率则更高。
“我们对资金的需求比较急，周期也很短，稍高点利息我们也能接受，银行的贷款审批太繁琐，生意机会稍纵即逝。”一位沪上从事钢铁贸易的企业主透露。
“我们帮助客户通过盘活现有资产再投资于中小企业的债权和天使投资，年收益率可以稳定地保持在较高水平”，红枫资本CEO卓挺。
但是，这种委托理财方式安全吗？
采访中，记者发现许多希望通过民间渠道投资的人士表示了上述担忧。“必须要有抵押物，与无抵押相比这样的贷款风险要小很多，而且贷款的金额最多为房产评估价的50%-60%，这样足够保证资金的安全”。该专业人士如是回答。
财务人员如何盘活沉没资产
一、什么叫沉没资产：当企业出现结构调整时，原投入的资产（厂房、土地、设备等等）不能随之而改为他用，或企业所原购入的材料、生产的产品变成积压就形成了沉没资产。沉没资产是一种社会资源配置的浪费，盘活沉没资产，也就是将沉没资产再利用，是一种资源的再配置。这里说的沉没资产，指的是处于不流动状态下的资产。所谓不流动，主要是指它不能给你带来直接或间接的效益，反而要增加房产税、保管费、维护费等等支出。
所以，盘活资产，关键是要提高资产的流动性和利用效率。也就是说要让资产加入到企业经营过程中去，让它发挥作用，从而带来效益。这就有两个思路：
1、是通过拓展资产的运用范围来让它产生效益。比如一台设备、场地、厂房，假如帐面价值5万元。自己的企业不需要，一直闲在那放着，这就是沉没资产。如果我们能够找一家需要它的企业，我们把或出租给对方，每月收取租金，这就是盘活。
2、是通过改变资产的形态来让它发挥效益。比如，我们把上述设备或场地、厂房出售给对方，价可能会少于或多于5万元，虽然有事表面上看起来是亏了点，但是，通过资产形态由设备变成现金，我们就可以让他投入到正常的生产经营中去，让它在今后的时间里不断的产生效益，总比放在那闲置好，这也是盘活的一种方式。
二、企业财务人员在盘活沉没资产中的作用。
主要是通过对资产使用的相关数据进行跟踪、分析，监督，及时提出决策建议，做好盘活沉没资产的具体方案。比如，我们计算存货周转率，当它降低时，我们要对比分析一下，看究竟是什么因素造成的，是那些部门增加得多了，是在哪个环节积压了，是什么东西积压了，是暂时的积压还是永久性的，我们可以提出自己的建议，比如：对积压产成品、半成品可否重新回炉生产进行改造，让他能够卖得出去，或者降价销售，快速回笼现金。
对生产用备件、原材料，可否根据这些东西购买的难易程度、使用频率、在途时间等测算出每一个备件、原材料的一个最低库存量和单次购买限量，并严格执行以确保沉没资产的最小化等等，另外，可否根据国外、以及其他企业的经验，对非常用备件与一些就近的商业企业签订长期供货合同，要求他们将那些品种备齐确保保障供应，本企业不再备货，使沉没资产降到0或最低限度，这就是盘活沉没资产的措施。
像日本的一些企业还能做到0产品库存和原材料库存，依托畅通的物流体系和良好的商业信用，精确计算每天甚至每天上下午的产品出厂以及原材料进车间计划，最大限度的减少企业的资金占用，减少沉没资产，可以做成订单式工厂或期货式供销模式。
三、如何做好盘活沉没资产的具体做法。
1、测算企业目前的资产管理水平，将容易沉没的资产逐个排查，依据资金周转率、原材料、库存商品余额同期比例等指标，初步判断是否有沉没资产或接近沉没资产的情况。
再依托这些指标的分析，盘点物资、清理固定资产，着重于长期积压物资的变现或把不需用的想办法卖出去或租出去。清理往来款项、核对发出商品，对长期未转销售的应找原因，该收回的要收回，着重长期挂帐的处理，通过对账等方式看有没有账面的沉没资产实际已经被那个部门收回未及时将资金回流到企业的情况。
2、做好工作实施计划。
把工作责任分解给其他部门，依靠企业全体人员共同做好这些工作。并经常性的对工作的进展情况进行跟踪和信息反馈，及时纠正工作中的偏差。
3、通过一段时间的实施结果分析，比较实施前后情况对比，总结这项工作的成就和还需要进一步改进的方面，把好的做法总结出来，形成公司制度把该项工作长期坚持下去，抓出成效，促进企业取得更大的经济效益。
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存量房是什么意思呢1. 所谓存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋。存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商新建造的商品房，存量房一般是二手房，与一般商品房转让基本相同。2....
企业自身降低库存量水平的途径有哪些第一步：缩短周转周期，降低周转库存第二步：控制不确定因素，降低安全库存第三步：管理需求，管好供应链库存库存啥时候都存在，但老总们平常不注意。当现金流紧张，但赚的钱都进了库存的时...
如何降低库存量？ 更新时间： 211-4 库存控制的定义 库存控制的意义 正确理解“库存控制” 库存管理模型的分类 库存管理的1.5 倍原则和存货周转 库存控制的定义 库存控制（Inventory Control），是...
怎样降低库存量？1、如果确实是市场销量有限，而企业产能过剩只能限产压库了，但一般情况是想办法扩大市场份额，以减少库存量，另外调整产品结构，多生产市场需要量大的产品，这样也可以减少库存； 2、缺...
