[浅谈如何做好房地产开发企业员工的培训]房地产开发企业如果销售是外包的（找第三方地产营销代理机构卖房子），那么公司培训方向，主要是专业和通用培训两个板块。专业培训板块：主要针对对象是工程和财务部门人员 ，工程部主...+阅读
你可以参考下： 问：我卖办公楼要交营业税及附加费，还有什么税，比如说土地增值税要交吗？如何交的？ 答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。 问：还有我方出土地，买方出钱建楼，又该怎么交税？ 答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。 问：怎么样才能合理的少交税 ？ 答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法 一）是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 二）是预收房款开具收据，不开具发票，隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。 三）是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。 四）是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。 五）是钻政策＂空子＂，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 六）是虚列开发成本，任意扩大成本开支范围，虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。 七）是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。 八）是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。 九）是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。 十）是故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税清算。 三、税务部门如何核查房产企业税收 为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。 一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、...
总结下房地产税务要注意哪些
一、房地产企业税收中的常见问题：
（一）提前确认收入，预交、虚交税款。政府或税务部门在完不成收入增长目标或税收任务的情况下，往往通过约谈、先征后退、承诺给予其他政策优惠等方式。要求资金周转相对较为灵活的房地产企业将应于下年度入库的税款提前征收入库；或在无税源的情况下，虚交税款。
（二）推迟结转营业收入，延时纳税。
审计中发现此为房地产开发公司少交税款的常见手法，主要表现为不按时结转经营收入、将售房款长期挂预收收人或放在其他应付款等科目；在进行收入结转时，只将购房首付款结转收入，不按合同约定的收款期及时确认收入；购房人提前交纳房款时，不按实际收款日期确认收入实现等。
（三）利用“往来”科目隐瞒收入，偷逃税款。
根据《房地产企业所得税管理暂行办法》规定。房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。审计中发现，企业经常把其他收入通过往来款核算，以逃避纳税义务。此外，在银行按揭款上做文章的企业也不在少数。
根据国税发（2006）31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收人额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性，将银行按揭款项记人其他应付款，不作预售收入处理，从而隐瞒收入、偷逃税款。
（四）利用不同项目间成本混转调减利润，偷逃税款。某些房地产企业往往同时开发好几个项目，有的处于预售阶段，有的项目已基本结束。多个房地产项目同时进行，应分项目核算成本。某些房地产公司往往故意将几个开发项目的成本混在一起，结转成本时，不是按权责发生制及配比原则进行，而是在各项目间“随意”调整，以达到明亏暗赢的目的。
（五）利用“预提费用”账户，虚增成本、调整利润。税法规定，预提费用年末不得留有余额，但对开发建设周期较长的房地产开发项目的预提费用。则应区别不同情况处理。房地产公司该账户年末往往存在大量结余。主要采取两种方式虚增成本：一是对于因地方政府及有关部门优惠政策而少付或不付各项费用仍照常提取，而不是按实际支付额列支。
二是提取国家已取消的收费。
（六）利用借款利息偷逃税款。房地产公司在项目开发前期，动用资金较大，筹集资金渠道较多。有的通过银行借贷、有的从企业拆借，还有的由企业职工集资，根据税法规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
实践中房地产公司往往将发生的利息全额进入开发成本.并且有些借款利率大大超过同期银行贷款利率水平。另外，有的房地产公司从其投资方（同为房产经营公司）融入资金的借款利息全额扣除。而根据税法规定，开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
此外，由于收息方要缴纳营业税、城建税、教育费附加及个人所得税等，为协同逃税，房地产开发公司又出现了新的手法，即采取以低价房款先行售给借款企业或个人，后由其以出售二手房并与购房者到开发公司更名的方式套取现金、取得利息。 [NextPage]
二、审计对策
（一）提高审计人员的综合业务素质。处在审计一线上的审计人员必须熟练掌握各项税收政策、会计知识及相关法律法规，并提升计算机辅助审计水平。
只有这样，才能在审计实务中不断增加审计经验，提高计算机分析数据水平和效率，练就一双“火眼金睛”，才能查处房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的问题。
（二）充分利用综合信息。一是利用以前年度纳税电子资料进行同一纳税人近年数据对比分析.以发现税种变化异常等问题。二是注重外调工作，善于发现新的问题。
如到房地产交易中心获取房地产项目预售和销售方面的信息。注意搜集网上和报纸杂志上的楼盘广告，以购房者身份到售楼处了解项目销售进度、实地查看楼盘建设情况等。三是多层次、多视角、多领域收集汇总有价值的信息材料。沿着房产立项、开发、销售等业务环节，对税务机关以外房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方的信息进行采集分析等。
（三）结合审计实践。
1、提高选案环节针对性。如对预征虚征税款问题，前期征管数据分析尤为重要.通常税收任务重的分局存在此类问题的可能性较大。通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，往往准确性很高。如：一是筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据。正常情况下，税款入库日期应在税款所属期的下一个月，如果出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，则存在预征税款的嫌疑。二是筛查同...
税务局如何加强对房地产企业管理
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目前房地产行业以它独有的特性呈现出迅猛发展的趋势，它具有广泛的产业关联性，能带动多个产业部门的发展，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。
税收征管工作中存在的问题
企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重。有些财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目，随意结转成本费用；有的企业一味地追求利益最大化，有意虚列成本费用，不记或少记收入，隐瞒利润逃避税收。
税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。由于房地产开发项目周期长、企业流动性较大，工程结算复杂，涉及税种相对较多，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。再加上税务部门对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞，一些企业千方百计钻空子偷逃税款。
税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。由于税务部门一般只注重当期征收，不注重回头检查和对重点税源的稽查工作，加之部分稽查人员业务水平较差，稽查存在一定难度。稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。另外对偷逃税的处罚不严，税务部门往往以补代罚、以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。
解决上述问题应采取的对策
强化税收政策宣传。要采取多种形式加大房地产行业税收相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业良好的税收征收环境。
健全对房地产开发项目的监控管理体系。税务机关要全面掌握房地产开发企业的涉税资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现处理新情况、新问题。并实地观察了解企业的建设项目相关情况，掌握与企业财务信息有关的资料。再通过与房地产企业开发有关联的房产、土地等部门间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享，用税务监制发票来控制各种产权证件的办理，控制企业各个纳税环节，实施房地产税收一体化管理。
坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平有着密不可分的关系。要加强税务人员的培训，让税收征管人员了解整个房地产开发交易的全过程，掌握房地产行业的会计核算方法，适应复杂的房地产税收征管工作。
加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责。并加大对税源大户的检查力度，运用行之有效的稽查手段，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质的轻重依法处理，严厉打击税收违法行为。
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