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进入白银时代，房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。而且，与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比，目前开发商主动的金融创新占据了主流。开发商争相走上轻资产之路，通过地产资产证券化来优化资本结构，降低资金成本，并且盘活存量。从宏观层面看，通过吸引成熟机构资金流入商业地产行业，改变商业地产业主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。类REITs节奏加快2017新年伊始，华远地产联手恒泰证券股份有限公司（简称“恒泰证券”），在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）。
作为首都国企探索REITs之路的先行者，华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立，实现了华远盈都资产股权的转让。而且，华远有关负责人表示，此举是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值，通过打通商业地产从开发建设到管理运营，再到资产证券化的全产业链，推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。在深圳地产市场，也有了第一个资产证券化的商业项目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。该资产支持专项计划由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。
除了华远、益田，万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。同月，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。进入2016年，房企资产证券化速度加快。雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托、博时资本-世茂酒店资产证券化项目等均在试水。其中，碧桂园去年发行了三次购房尾款资产支持证券，开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，在国内房地产行业产生较大影响。房企主动金融创新相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。
尽管在2006年，证监会与深交所已经启动国内交易所REITs产品的工作，但截至目前REITs在中国还未真正落地，政策方面仍有诸多限制。2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。同时，进入白银时代的房地产行业，转型和多元化发展成为企业的重要关注点，各大房企主动积极推进与金融机构的合作，加大实业与资本结合规模和创新融资力度。地产商除了通过参股或并购银行、保险机构进行金融布局，也逐步向互联网金融、信托、证券和股权投资基金等不断渗透。而作为一种地产金融的创新，地产资产证券化备受关注。中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析，当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。
随着政策支持和房地产资产证券化的推进，其投资范围在日益扩展，覆盖了多种物业类型，如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元，品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。中国指数研究院指出，以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间。真正意义上的REITs也有望在国内落地。在2月22日的中国REITs联盟上海研讨会上，中国REITs联盟秘书长王刚表示，今年或将成为REITs元年。REITs相关政策已加速制定，有望今年出台。
秦虹：顶层设计政策如何鼓励房地产金融创新
秦虹：大家上午好！今天上午的主题和金融税收等有关系，我发言的题目是房地产企业金融创新的趋势与探索。我们从2010年开始和高和基金合作，一直在跟踪研究中国房地产金融创新的一些新的苗头，当时为什么要从2010年开始做这样一项研究工作呢？主要原因是我们大致判断从国十条以后，对住宅市场的抑制投资和投机性需求，去杠杆的政策，比如说第三套房不贷款这样一些政策恐怕会长期坚持。在这样一个长期坚持对房地产投资、投机进行抑制，以及去杠杆化的政策趋势下，民间资本投资房地产会产生什么样的一些新的变化，以及房地产企业在未来的发展中它会在金融市场上面临一些什么样的需求，所以根据连续这几年的研究，我们陆续也发布了一些研究的成果，今年我们持续的对房地产企业的金融创新也做了一些研究和分析，大致有以下几个方面的研究的心得体会，在这里和大家做交流。
首先，我们认为房地产企业金融创新是企业的内在需求，是一种必然的趋势。为什么呢？从行业发展趋势来看，第一，成熟的房地产市场它的融资一定是多元化的，而不是单一化的，我们大致研究了在国外比较成熟的房地产市场，我们看到的他们的企业的房地产融资，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，解决房地产企业融资的多元化。在开发和销售阶段都依赖银行贷款的这种单一格局，我们觉得在中国也是很难持续的，因为在中国现在，房地产开发投资已经7万多亿，整个房地产开发的规模在10年内增长了10倍，我们房地产正在从市场起步阶段走向成熟，它必然要求我们房地产市场的融资也呈现成熟房地产市场的多元化格局，这是第一个原因，它是一个必然的趋势。
第二，现在房地产行业的利润率和前几年相比是趋于下降的格局，我们现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，包括人工费、原材料费的上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，开发企业也必须探讨新型的金融创新工具，解决它的长期持续发展的情况下资金的保证问题。第三，中小房地产企业在目前的贷款名单式管理、银行对风险高度的管制的情况下，他的贷款越来越困难。第四，商业地产的占比开始大幅度提高，如果说和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍的时候，房地产的商业地产投资增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快，甚至商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍，在建施工面积也非常大，我们现在房地产开发多元化的格局也实现了由住宅投资为主，转向多元化投资，随着商业地产供应量的增加，应该说商业地产面临着极大的挑战，也面临着很多问题。
主要是退出渠道的匮乏，导致了商业地产的良性发展，由于我们缺少长期资金支持，所以整个商业地产的经营水平的提升难度很大，供应量上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也面临着销售的困难，因为过去商业地产少，少数的一些商业地产可以靠散售来实现他的资金的周转。 当大量的商业地产都开始集中供应的时候，销售也开始出现困难。所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，这种销售可能会受到市场欢迎一些，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，也来应对单纯的销售困难带来的商业地产经营的不利和销售难度上升的情况。但是我们觉得这都是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入，所以金融创新也是商业地产发展的一个内在要求。
这是从行业的角度来看。 从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，下一步我们可以没有悬念地说，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化导致一个什么结果呢，导致的结果就是资金的成本，间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。第二，我们的货币政策总基调是用好增量、盘活存量。用好增量对房地产来讲，如果是信贷的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的贷款需求。在用好增量政策的情况下，低成本的、更宽松的、大规模的银行贷款来支持房地产企业的开发资金需求，我觉得这种环境基本不太具备，下一步盘活存量，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。
另外，从房地产企业融资来讲，一方面从理论上来讲，应该是一些机构投资者作为它的投资人，还有一部分散客，就是高净值人群作为它的投资人。那么我们现在看到的情况是什么呢？就是不断成熟的中国的投资人的机会，因为现在有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，他对房地产投资的形势也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金，买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，所以越来越多的成熟的投资人的出现，也为我们下一步房地产企业投资创造了一些环境和条件。包括机构投资者范围扩大的远景，也为我们下一步房地产的多元化融资创造了一些基础性的条件。所以...
房地产金融
资产证券化与传统证券化形式不同.资产证券化是在已有信用关系，如贷款，应收帐款等基础上产生的存量资产的证券化；而传统证券化则是企业在证券市场上发行股票或企业债券进行直接融资的证券化.
可证券化资产很多，它包括：各种抵押贷款，信用卡应收款，帐费基础设施，融资租赁设备，特许权，人寿保险单等.
而在房地产金融中，主要表现在住房抵押贷款证券化.
住房抵押贷款证券化事实上是银行住房抵押贷款证券化.它指发放住房抵押贷款的金融机构将持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押群组，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程.由此而形成的资金融通市场称为抵押二级市场.
住房抵押贷款证券最主要，最基本的产品是转手证券.其他还有剥离式抵押支持证券，担保抵押贷款证券等.
资产证券化不仅降低了金融机构的风险，极大的提高了金融机构的资本运营能力，而且还通过对初级产品的加工，提高了贷款组合的质量，分散了风险，使证券的担保人和投资人等众多市场参与者丛中获得可观的收益.
资产证券化是世界近年来最重大的融资机制创新.
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