[房地产估价：房地产价格四大评估方法]市场比较法在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿...+阅读

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 1.土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 （l）坐落位置； （2）面积大小； （3）形状； （4）周围环境； （5）土地权利状况； （6）土地利用现状； （7）规划设计要求； （8）生熟地程度； （9）地质、水文和气象条件； （10）其他。 三、房地产估价的特点 由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：

（一）房地产估价具有科学性 房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

（二）房地产估价的艺术性 房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的...

population size是什么意思

人口规模（population size）是在城市地理学研究及城市规划编制工作中所指的一个城镇人口数量的多少（或大小）。一般指一个城镇现状或在一定期限内人口发展的数量，后者与城市（镇）发展的区域经济基础、地理位置和建设条件、现状特点等密切相关。城市人口容量，指一个城市的生态系统和社会经济系统能够支持多大人口规模得以生存的潜力。城市人口规模，指生活在一个城市中的实际人口数量。 中文名 人口规模 外文名 population size 学 科 城市地理学 概 念 一定期限内人口发展的数量 相 关 城市人口容量 应 用 城市规划 目录 1基本简介 2基本特征 ▪ 整体性特征 ▪ 动态性特征 ▪ 可调控性特征 3人口规模 ▪ 自然增长 ▪ 机械增长 ▪ 人口平均增长速度 ▪ 流动人口 4估算方法 ▪ 劳动平衡法 ▪ 职工带眷系数法 ▪ 递推法 5规模影响 ▪ PRED协调发展 ▪ 特殊的地域类型 ▪ 超级大型城市 6规模变化 1基本简介编辑 如果一个城市的人口规模小于人口容量，则人口规模还有一定的扩张余地，而不至引起资源生态环境系统或社会经济系统的危机；如果城市人口规模大于人口容量，则说明城市人口对资源生态环境系统或社会经济系统的综合压力已超出两系统的最大承载能力。

一旦出现这种情况，将会引起城市所在地自然资源供给系统的永久性破坏，从而导致该城市人口容量的永久性减少或将引起城市社会经济系统功能紊乱，就会引起一系列社会经济问题。所以，在科学测定的基础上界定城市人口容量，采取适宜的手段使城市人口规模与其容量相适应，是使城市健康发展的一项十分重要的工作。 2基本特征编辑 整体性特征 即人口、资源、环境和发展四大子系统及其各组成元素或环节都不能离开系统的整体而单独研究，局部的问题必须放在全局中协调解决。例如资源问题，不能仅就资源而论资源，必须与人口规模、消费方式、产业结构等问题结合起来考虑，才能找到解决问题的方法。 动态性特征 人口增长、资源枯竭、环境恶化和经济发展等问题都是随时间的推移而变化的动态过程，PRED四大子系统处在不断的发展与演化进程中，它们互相交织，共同推动整体系统的演进与变换。

需要特别指出的是，随着时间的演替，特别是近些年来，由于人口激增的巨大压力，导致资源、环境和发展问题与人口的矛盾更加激化。在现代，那些人口规模过大的区域或城市，人口问题已成为制约其PRED系统协调发展的带有主导性的重大问题。 可调控性特征 在PRED复杂系统中，必然存在若干个主要的参数或杠杆作用点，称之为“政策作用点”或“调控开关”，一旦作用于这些作用点之一的政策发生变化，其影响将在系统中蔓延开来，例如，城市人口规模、产业结构、资源价格、环保标准等都是政策作用点，从对这些灵敏度较高参数的调控入手，就可以有效地改善PRED大系统的总体功能。 协调发展指人类通过规范自身行为，达到经济社会与人口、资源、生态环境之间保持一种合理的结构比例关系，推动城市PRED系统向和谐、持续、高效和有序的方向发展，而其中衡量各子系统是否具备协调发展条件的标准分别是：①自然资源系统一可再生资源是否达到永续利用，其开发利用总量是否控制在自然界的再生能力之内，不可再生资源的开发是否考虑到“代际公平”原则。

②经济系统―城市经济增长是否与市情相适应，是否发挥了区域优势。③社会系统一是否具备了合理调控人口数量和质量的有效人口政策等。④生态环境系统―环境污染水平是否控制在环境容量之内并能避免生态环境的恶化。 3人口规模编辑 一个城市的人口始终处于变化之中，它主要受到自然增长与机械增长的影响，两者之和便是城市人口的增长值。 自然增长 人口规模 自然增长是指人口再生产的变化量，即出生人数与死亡人数的净差值。通常以一年内城市人口的自然增加数与该城市总人口数 （或期中人数）之比的千分率来表示其增长速度，称为自然增长率。 出生率的高低与城市人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、人民生活水平、文化水平、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策有密切关系。

死亡率则受年龄构成、卫生保健条件、人民生活水平等因素影响。目前，中国城市人口自然增长情况，已由解放初期的高出生、低死亡、高增长的趋势转变为低出生、低死亡、低增长。 机械增长 机械增长是指由于人口迁移所形成的变化量，即一定时期内，迁入城市的人口与迁出城市的人口的净差值。机械增长的多少与城市经济发展的速度、城市的建设和发展条件以及国家的城市发展方针密切相关。机械增长的速度用机械增长率来表示，即一年内城市的机械增长的人口数对年平均人数 （或期中人数）之千分率。 人口平均增长速度 （或人口平均增长率） . 人口平均增长速度（或人口平均增长率）指一定年限内，平均每年人口增长的速度，可用下式计算： 根据城市历年统计资料，可计算历年人口平均增长数和平均增长率，以及自然增长和机械增长的平均增长数和平均增长率，并绘制人口历年变动累计曲线。

这对于估算城市人口发展规模有一定的参考价值。 流动人口 流动人口是指在本市无固定户口的人口...

什么是技术经济指标？名词解释下

11.0.1 技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据，有现状和规划之分。 目前居住区的技术经济指标一般由两部分组成：土地平衡及主要技术经济指标，但各地现行的技术经济指标的表格不统一，项目有多有少，有的基本数据不全，有的计算依据没有注明。环境质量方面的指标不多。因此，本规范要规定统一的列表格式、内容、必要的指标和计算中采用的标准。 正文表11.0.1为综合技术经济指标表，有必要指标和选用指标之分。即反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容列为可选用指标。 居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项，它们之间存有一定的比例关系，主要反映土地使用的合理性与经济性，它们之间的比例关系及每人平均用地水平是必要的基本指标。在规划范围内还包括一些与居住区没有直接配套关系的其他用地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的用地、城市级公建用地、城市干道、自然村等，这些都不能参与用地平衡，否则无可比性。但“其他用地” 在居住区规划中也必定存在（外围道路），因此它也是一个基本指标，居住区用地加“其他用地”即为居住区规划总用地。 反映居住区规模有用地、建筑与人口（户、套）三个方面内容，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共服务设施的建筑面积及其总量也是基本数据为必要指标。非配套的其他建筑面积是或有或无，因此，是一个可选用的指标。 平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标，高、中高层住宅比例也是住宅建设中的控制标准属必要指标；毛密度由于反映居住区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益，征地的数量等具有很重要的控制作用。住宅建筑套密度是一个日渐被人认识、重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例、标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住区用地、住宅用地等基本数据计算；住宅建筑面积净密度是与居住区的用地条件、建筑气候分区、日照要求、住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性强、习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标之一，属必要指标；建筑面积毛密度是每公顷居住区用地内住宅有公建的建筑面积之和，它可由居住区用地内的总建筑面积推算出来。由于公建在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一确定，配建公建量也相应确定，因而以往宅建筑面积的毛、净密度、建筑面积毛密度（也称容积率）为常用的基本指标。 环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1-住宅建筑净密度。居住区的空地率习惯上以建筑毛密度反映，即居住区的空地率：1-建筑（毛）密度。住宅建筑净密度和建筑毛密度越低其对应的空地率就越高，为环境质量的提高提供了更多的用地条件。绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，为此都属必要指标。 居住区建筑密度，是居住区内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。是居住区重要的环境指标，属必要指标。 由于旧区改建规划范围内一般都有拆迁，因此“拆建比”在一定程度上可反映开发的经济效益，是旧区改建中的一个必要的指标，在新建居住区中不作为必要的指标。 为了可比及数值的一定精度，除户、套和人口数及其对应的密度数值外，其余数值均采用小数点后两位。 在居住区规划设计中，如采用的统计口径不准确（如把住宅正常间距内的小绿地计入公共绿地）或计算口径不统一，则不能如实地反映规划水平及其经济合理性，也难核实、审评和比较。为此，正文条文是对各类各项用地范围的划定、面积和相关指标的计算口径作出规定。 要评价任何一个技术方案的经济效益和经济效率的好坏，要解决任何一个技术经济总是都离不开采用各种各样的技术经济指标。技术经济指标有很多种类和层次，形成了不同的技术经济指标体系。

（1）经济指标体系和技术指标体系。经济指标体系是反映技术方案经济状况的指标体系。经济指标有三种用途：一是用作技术方案经济评价指标，如超额利税、超额利润、资金利税率、资金利润率等；二是作为计算技术经济模型的确定性经济指标，如发电出力、单位千瓦投资、汇率、利率、税率等；三是作为影响技术经济效果的不确定性经济指标，如市场价格、销售量等。技术指标也有三种用途：一是用作技术评价指标；二是作为经济指标的计算依据；三是用作技术方案代表性参变数，如电力导线经济截面指标。

（2）货币指标体系和实物指标体系。货币指标体系的最大优点是能够把各种形式的实物指标通过价值（货币）的形式统一起来，给技术经济评价和计算带来极大的方便。缺点是包含通货膨胀因素，不真实反映实物指标。实物指标体系反映实物平衡状况...

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