[经济适用房新规有望平抑房价]新出台的《经济适用房管理办法》规定，经济适用房的土地将由政府进行直接划拨，同时免去各类配套费用，未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成...+阅读
1、什么经济适用房能卖：
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果
经济适用房买卖政策，按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
3、怎么购买
① 已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600*95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000*1.5%=5130元的契税，以及342000*0.0005=171元的印花税。
②尚未住满5年的经济适用房
经济适用房买卖政策，购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件；其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
经济适用房转商品房流程是怎样的
经济适用房转商品房流程：
1、根据七部委联合颁发的《经济适用房管理办法》规定，经适房住户，在取得房屋产权的前五年内，是没有完全的房屋产权的，不能直接上市交易。加上政府优先回购等其它政策，经适房在业主获得房产的前五年，是不能所以售出的，这就是人们通常理解的经适房不能买卖的原因。
2、经适房要上市交易，《经济适用住房管理办法》第30条做出了规定：
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
3、据此规定，取得完全产权之后的经济适用房，就可以进入二手房流通市场，进行买卖交易了。
4、但是，取得完全产权后的经适房，虽然可以上市交易，其性质仍然属于经济适用房，房屋性质并没有变为商品住宅，这一点，从《不动产权属登记证》中，不动产权性质一栏中可以确认。
扩展资料：
经济适用房转商品房手续如下：
1、首先您的经济适用房必须把抵押贷款还完，也就是您如果是当时贷款买的房，就去银行提前还下款。
2、确定您的房子已满五年，看契税发票，不满五年的经济适用房是转不了商品房的。
3、必须要过下户，条件是过到非本人名字下，（同一户口不允许过户）也就是不能过给结了婚的爱人，孩子等，如果已单立户的可以过给父母，或者过给岳父，岳母，或者亲戚，都是可以的。
4、必须交一个综合地价款，（部分地区称之为土地出让金），是合同价的10%。以昌平的天通苑为例，最低合同价是每平米3650，朝阳的是5400。这个教给大家怎么算。比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商，签订的交易合同价格就是：90 X 3650 X 10%=32850元。
5、除了综合地价款还一个就是契税，营业税，个人所得税。一般经济适用房都是90平以下，属于小面积住宅，所以只有一个契税，就是合同价的1%就可以了，部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税。
6、以上都具备了，您就可以着手准备办理了，首先签订一份交易合同，然后去把网签做了。
7、带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证；以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始发票原件复印件（指的是第一次按2600交易的发票），交易合同（可下载）4份，银联卡一张。
经适用房转商品房所需材料
1、户口本。
2、双方身份证及复印件（最少3张）。
3、结婚证（必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可）。
4、经济适用房买卖合同原件或复印件（不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间）。
5、房本中的户型图和房屋登记表各两张（登记表一定要将所有权人名字隐去）。
6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明（蓝色纸）和契税证明及其复印件。
7、房本及复印件。
参考资料来源：搜狗百科-经济适用房
经济适用房转商品房流程
经济适用房改成商品房所需条件与办理流程：
（一）首先经济适用房必须把抵押贷款还完，也就是您如果是当时贷款买的房，就去银行提前还下款；
（二）确定房子已满五年，看契税发票，不满五年的经济适用房是转不了商品房的；
（三）必须要过下户，条件是过到非本人名字下，（同一户口不允许过户）也就是不能过给结了婚的爱人，孩子等，如果已单立户的可以过给父母，或者过给岳父，岳母，或者亲戚，都是可以的；
（四）必须交一个综合地价款，（部分地区称之为土地出让金），是合同价的10%；
（五）除了综合地价款还一个就是契税，营业税，个人所得税。一般经济适用房都是90平以下，属于小面积住宅，所以只有一个契税，就是合同价的1%就可以了，如果大于90平按当地的契税规定收取；
（六）以上都具备了，可以着手准备办理了，首先签订一份交易合同，然后去把网签做了；
（七）带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证；以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始发票原件复印件（指的是一次按2600交易的发票），交易合同（可下载）4份，银联卡一张；
（八）到建委，一人先到咨询台领取表格，另一人排契税队伍，领取后直接排过户队伍，先排再填表，因为人很多，契税交完后，交印花税，再交土地出让金；
（九）双方到过户柜台办理过户在办理好所有的手续之后，由于居民个人购买的经济适用房转为商品房后产权归个人，具有充分的上市条件，但价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售，商品房出售价格完全由市场决定。
现在买未满五年的经济适用房过五年后能转商品房吗
能装成商品房的。
经适房转商品房前提条件：
需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。
注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。
经适房转商品房所需材料：
1、 户口本；
2 、双方身份证及复印件（最少3张）；
3 、结婚证（必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可）；
4 、经济适用房买卖合同原件或复印件（不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间）；
5、 房本中的户型图和房屋登记表各两张（登记表一定要将所有权人名字隐去）；
6、 买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明（蓝色纸）和契税证明及其复印件；
7 、房本及复印件。
注意事项：
变更性质（经改商），必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为（15天至三年）；别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单，夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费；
经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用最低。因无价差，虽然不满5年，5.5%营业税（买入价=卖出价）为0；所得税按增值20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。
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