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建筑物估价方法

辅导内容：

第十章 建筑物估价方法

1、建筑物估价的基本概念和基本原理

2、掌握成本估价法的计算过程，重点是折旧、现值的计算（必考）

一、建筑物估价概述

1、建筑物估价的定义

（1）建筑物的基本概念、基本功能

（2）建筑物的分类

按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）

按建筑结构（通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分），一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构）、砖混结构、砖木结构、其他结构

（3）建筑物估价的定义

2、建筑物估价的基本原理

分两种：具有市场流动性的建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价；不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。

3、影响建筑物价格的因素

分三类：建筑物重置价（基本因素）、环境因素、其他因素

4、建筑物价格的特点，共五点

5、建筑物估价中的几个概念

（1）房屋建筑成本

（2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准

（3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来

（4）应计折旧：包括物理的、功能的、经济的

（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格

（6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础

（7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准

（8）建筑物残值

二、建筑物估价方法

1、重置价格折旧法（重点）

是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。

（1）基本思路与基本公式

建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额

或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

（2）房屋建筑物分类，分4类7等

（3）重置价格的确定

包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。

两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。

具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。

估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。

（4）折旧额的计算

折旧的概念、影响因素（物理、功能、经济）

确定折旧的方法：

A. 新旧程度折旧法

B.平均年限折旧，又称定额法、直线法（重点内容，要记住公式及代表字母）

年折旧：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

n年折旧累计额：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

= C(1-R)×n/( n+ n’)

现值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法

年折旧：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方

n年折旧累计额：Pn = C ( 1–d )n

D.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字N-(i-1)，分母为全部寿命的年数总和SN，要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

E.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

折旧方法比较：

平均年限折旧法使用普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。

计算折旧应注意事项：估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限的确定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率（综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率）。

建筑物折旧额的计算：实际工作中有必要并用几种方法。

（5）建筑物价格评估

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