[土地估价师考试辅导：证券投资基金]证券投资基金1、证券投资基金概念（1）投资基金的含义：是指一种集合投资制度。（2）证券投资基金的含义：是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、...+阅读

剩余法

辅导内容：

1、 剩余法的定义、特点及适用范围

2、 剩余法的估价的程序与方法

第七章 土地估价方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的高价格

（2） 确定具体开发项目的预期利润

（3） 确定开发项目中的高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

（3）剩余法的适用范围

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

D.现有新旧房地产中地价的单独评估

二、剩余法估价的程序与方法

1、剩余法估价的基本程序

（1） 查清待估宗地的基本情况；

（2） 确定土地的佳开发利用方式；

（3） 估计开发完成后的不动产总价；

（4） 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；

（5） 测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法

（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况

（2）确定佳的开发利用方式

包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，重要的是选择佳的土地用途。

（3）确定开发完成后的不动产总价

可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润

A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。

C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算

F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算

G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

（5）计算和确定估价额

先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的大费用： 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但后结果要贴现）

再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。后经估价师确定。

以下为关联文档：

土地估价相关经济理论与方法各章讲解二第二章 市场经济的基本特征和作用第一节 市场经济的基本特征市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式。与自然经济和计划经济相比，具有不同的特征。从市场经济的实质出发...

土地估价相关经济理论与方法辅导18第六篇城市规划与建筑设计第三十六章城市与城市规划第一节城市与其形成与发展第二节城市规划一、城市规划的含义二、城市规划的基本任务三、城市规划工作的特点综合...

土地估价相关经济理论与方法各章讲解十二城市规划与建筑设计（上）第十讲 城市规划与建筑设计（上）考试要求根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：城市规划中城市的相关概念、城市规划的基本知...

土地估价师德国土地评估在市场经济体制下，土地价格决定于供给和需求。这就是说，与人口稀少的地区相比，人口密集和高需求地区的土地价格一般都较高。除地区特征外，特定的地点、法律环境，以及实际特点和一...

土地估价师辅导：土地使用流转存在的问题城市土地使用权流转的现实问题目前，从人民法院的审判实践中可以发现，在城市土地使用权流转中存在以下一些主要问题：1、拨土地使用权人不缴纳土地出让金，不办理转让手续，以合作开...

土地估价：收益机制和市场机制调土地价格收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不同于一般商品，其价格的决定不完全由社会必要劳动时间决定，而主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。地价分布主要有以下规律：土地利...

土地估价师考试辅导：递延资产与其他资产递延资产与其他资产一、递延资产递延资产，是指不能全部记人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租人固定资产的改良支出等。开办费是指企业在筹建期间...

土地估价实务：无偿收回的相关法律知识无偿收回的依据：1.《土地管理法》第三十七条第一款：“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，……连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土...

注会经济法容易“串门”各章知识点总结第一章 经济法 1、经济法的形式：国际条约或协定 注意：人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政...