[澳洲留学移民新贵专业：工料测量师及估价师]2016年10月15日留学益网微信讲座，由留学益网资深顾问Gloria赵老师主讲，主题为：澳洲移民新贵职业——工程造价师Quantity Surveyor和估价师Valuer。我们将讲座内容整理成文字，错...+阅读
辅导内容：
1、 剩余法的定义、特点及适用范围
2、 剩余法的估价的程序与方法
第七章 土地估价方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的高价格
（2） 确定具体开发项目的预期利润
（3） 确定开发项目中的高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
（1） 查清待估宗地的基本情况；
（2） 确定土地的佳开发利用方式；
（3） 估计开发完成后的不动产总价；
（4） 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5） 测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，重要的是选择佳的土地用途。
以下为关联文档：
房地产估价合同甲方(委托方)：乙方(受托方)：根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就...
市场法估价实务中必须关注的若干方面1.单元房住宅的个别因素侧重考虑以下子项因素： （1）小区配套与品牌（小区配套设施、项目品牌、小区档次）； （2）结构质式（大类结构及小类结构，同结构的不同等级）； （3）楼宇档次（建设水准、外观及...
房地产估价要以人为本长期以来，群众的住房一直处于一种“平方米饥饿”的状态。通过住房制度改革，截至去年底，城镇人均住房建筑面积由1978年的7.2平方米增加到26.11平方米，住房改革的成就是显而易见的...
评估价值与评估价格的区别过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——&考&试大$“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是...
房产成本的估价问题成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估...
估价结果确定能否直接采用委托方提供的材料房地产估价实务中常见有人直接引用委托方提供的数字进行价格计算的情形，在这—类报告叫中无一例外地都写上这样的估价假设或说明，诸如“本评估结论以委托方提供的材料真实、准...
估价与定价的区别估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相...
房地产估价楼盘的均价是怎么计算的目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。...
房地产估价师考试之基础知识的区别重要区别： 1、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的...
