[穗6宗国有土地今出让有“污点”开发商不得参加竞买]上午，将有6宗累计面积23万多平方米的国有土地在广州房地产交易中心出让，这是自今年5月国家对房地产市场实施宏观调控以来，广州首次集中向市场推地。其中，金沙洲D区和海珠区昌岗...+阅读

目前挂牌出让中的竞买人，主要是房地产开发商或投资商。房地产开发商或投资商取得土地的目的，主要是进行房地产开发。从房地产开发商或投资商的角度来评估竞买出价，主要有市场比较法和假设开发法。

市场比较法是通过来自于市场的可比实例的实际成交价格，评估竞买出价，因此这种方法评估出的价格能反映市场状况。对于房地产开发商或投资商而言，市场比较法是一种直接、简便的估价方法，但要注意所选可比实例与挂牌出让的宗地的可比性。另外，要注意未来市场变化，要对未来市场变化趋势有所判断。

假设开发法能体现房地产开发商或投资商的意图，其评估出的价格是在其他成本相对确定的基础上，在保证房地产开发商或投资商能获得期望利润的前提下，房地产开发商或投资商所能支付的高价格。假设开发法的计算过程如下：

1、销售收入(开发价值)。对挂牌项目进行市场定位后，根据其所在区域同类物业的市场销售价格的比较，得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。

2、销售税费(俗称二税一费)。为销售收入的5．5％。

3、前期开发费用。包括：

(1)勘察设计费用，为建安工程费的2．6％；

(2)招投标费，为建安工程费的0．06％；

(3)监理费用及质量监督费，为建安工程费的0．95％；

(4)专业人员费，为建安工程费的5％。

4、市政费用。包括：

(1)区外工程费为200元／平方米；

(2)区内市政费用为建安工程费的5-10％(包括红线内上水、下水、电力、燃气等管网的工程费)。

5、建安工程费及有关费用。包括：

(1)建安工程费(包括综合建筑、设备及装修)，根据项目的市场定位确定每平方米的造价；

(2)小区配套费，为建安工程费的5-10％；

(3)绿化费，根据项目的绿化情况而定。

6、建设期管理费用，为成本之和的3-5％。

7、财务费用(贷款利息)，为成本之和的6-8％，

8、不可预见费，为成本之和的2-5％。

9、销售费用(广告及营销费)，为销售收入的2-5％。

10、开发利润，为总成本的5-20％。

由于挂牌出让方式实施的时间还不长，有关运作还在探索中，因此随着挂牌出让的不断完善，挂牌出让中的地价评估方法也会更加完善。