[如何规避关联方认定]关联方交易审计的特点 （一）审计风险大。 这种审计风险表现在固有风险、控制风险和检查风险上。从固有风险看，由于我国某些上市公司没有建立关联方交易的约束机制，而现有的法律、...+阅读
财产可细分为：不动产，如土地、房屋、建筑物；动产，如交通工具，如汽车、汽艇、快艇、直升机等；金融资产，如股票、债券；无形资产，如专利权、专有技术等。而财产税，就是以自然人所拥有的动产、不动产或无形资产为课税对象征收的一种税。 近年来，随着收入水平的提高，以及人们对于税收知识的认知度逐步提升，如何合理规避财产税成为许多人关心的话题。此间，利用信托对财产进行巧妙的管理，不失为减轻财产税税负的有效途径之一。 对于交通工具，只要将自己的交通工具在不征财产税的国家和地区登记注册，就可能收到成效。在这种情况下，一般是把交通工具转到专为自己建立的公司接受信托管理，最好是利用专业性的管理服务。 例如，那些试图避开居住国沉重的财产税，但又能保持自己对游艇的实际所有权的人，可以将自己的游艇到加勒比国家登记注册。
从法律角度看，船转到避税地公司接受信托管理后，就成为该公司的财产了。 这种方法也可适用于汽车、飞机和直升机。但是，这里也可能会出现某些法律障碍，如有些国家根据财产的使用地标准征收财产税。 将金融资产转为外国公司信托管理，是一种将资本转移出所有者的高税居住国的途径。但是，如果居住国实施外汇管制，禁止非法手段汇出外汇，那就可能会出现障碍。如果委托人在将自己的金融资产转入外国受托人的过程中没有任何违法行为，那么从税收角度看，惟一的问题就可能出现在以后受托人将获取的信托财产所得汇给委托人的时候。这类汇出的所得应并入委托人的总所得中，在受益人居住国一并缴纳个人所得税。 不动产因其不能移动的特性，对其转入信托管理带来了一定的困难。
但是，一旦不动产由外国信托公司受托管理，特别是该信托公司注册地与信托人所在国签有双边税收协定，以及该国的不动产税税率较低，那么这将有利于减轻受益人在所在国的财产税负担。在当地国家，即使没有相应的国际税收协定，占有不动产的外国公司也有可能享受给予外国投资者的某些税收优惠。
房地产信托以后到底该怎么搞
Q：信托百佬汇记者
A：中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤
Q：房地产市场监管持续升温，高压也传导至地产融资渠道。作为资深从业者，您如何预判房地产信托的发展趋势？
A：首先房地产信托将更为规范，服从国家调控房地产市场的大局；其次出于管理和防范信用风险和合规风险的考虑，近期房地产信托的增长率可能会放缓，甚至可能出现绝对额下降的局面，房地产信托的门槛也会提高。
Q：监管部门目前对房地产信托业务的监管重点包括哪些？哪些是信托公司必须回避的风险区？
A：由于房地产市场在我国的特殊性，长期以来监管部门将房地产信托业务纳入敏感业务加以监测和管控，其监管的原则和逻辑具有一贯性，也就是，对房地产开发企业的贷款等债权融资，须满足房地产开发项目“四证”齐全、企业或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；而用于缴纳土地出让价款的信托资金，应限于采取股权融资方式提供。监管所主要禁止的，一是向不具备条件的开发商提供贷款的行为；二是形形色色的以非股权融资方式（包括所谓的“明股实债”）向开发商提供资金用于缴纳土地出让价款的行为。
Q：房地产市场风险有那么大吗？业界的判断是否过于悲观？
A：由于各地对房地产市场的调控政策陆续出台且空前严厉，同时包括人民银行、银监会和证监会在内监管部门收紧了对房地产按揭贷款和开发贷款的管理，开发商面临着不小的压力，一是限购和限贷政策导致具备资格和支付能力的购房者数量大幅度减少，直接影响库存去化速度；二是限价政策缩小了开发商的盈利空间，如果是在地价高位拿地的话，可能真的会因为面粉价格超过面包而导致亏损；三是监管政策收窄了开发商融资和再融资的渠道，个别实力较弱、杠杆率过高的开发商出现资金链断裂的可能性也不是没有可能。不过，经历了前两年快速去库存的过程，房地产企业财务状况普遍得到了改善，抵御风险的能力有所增强，房地产信托风险总体仍处于可控的状态。
Q：传统房地产信托业务模式的转型势在必行，今后房地产信托转型的方向都有哪些？信托公司怎样才能做好房地产信托业务的转型呢？
A：信托业一直在探索房地产信托模式的转型升级与创新，据我所知包括：一是以基金化信托产品代替传统“一对一”的信托计划，通过组合项目分散风险；二是针对单个房地产项目开展真实的股权投资业务，与开发商共担风险，共享收益，既更加合规，又能获得更为丰厚的回报；三是与证券商合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs（房地产投资信托基金）；四是深入开发房地产细分市场中的业务机会，例如养老地产、物流地产、产业地产、文旅地产、教育地产、医养地产等等。
在转型过程中，对于信托公司的挑战主要在于它是否具有可靠的眼光判断房地产项目的优劣和风险，是否拥有技术人员把控房地产开发过程的关键环节。我认为信托公司应该深化对房地产行业和市场的认识和研究，通过引进和培养熟悉房地产开发各个环节的专业人才，使之与信托人员一道，共同考察项目、设计股权融资或债权融资方案，加强对项目开发销售全过程管理。
从外部环境来说，要准确评价信托支持房地产健康发展所作的贡献，要给予信托公司直接参与设立和发行REITs的机会。
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