[将腰鼓投放在大班表演区域活动之中]【事件回顾】2019年12月18日上午9点50分，我们开启了一场腰鼓进区域的活动。我事先将腰鼓投放在大班表演区域活动之中，并且在墙面上进行了一些腰鼓文化的装饰，如：简单的执握方法...+阅读

三、城镇宏观地价

城镇间地价平衡由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同、经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配。因此，对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。

（一）区域内城镇土地进行分等目前，城镇土地分等的技术方法比较成熟，主要是结合城镇体系规划，通过对各城镇的社会、经济、自然等条件加以评价，揭示城镇土地内在质量，实现各城镇间土地分等。

（二）平衡城镇整体地价即根据城镇土地质量（土地使用价值）与土地价格之间的关系，综合平衡城镇整体地价。城镇土地质量基本上与城镇地价呈一一对映关系，城镇地价应为城镇整体地价——城镇各类用地基准地价的现实面积加权平均值或某类用途土地的各级（或区域）基准地价的面积加权平均值。平衡方法一；相关分析法。通过对城镇土地质量与城镇整体地价的相关分析，建立适合的地价模型，经残差、相关系数、显著性分析后，利用地价模型平衡地价。

平衡方法二：地价分值法。对区域内各城镇整体地价进行分析，找出影响城镇各类用地地价的因素（可在分等基础上验证），然后得出各类用地地价影响因素地价指数或土地质量地价指数，利用指数修正城镇分等土地质量分，从而平衡城镇地价，后，结合专家咨询意见，重新调整、平衡城镇地价。

（三）城镇地价幅度平衡平均值法。利用同等城镇各类用地价高地价值或低地价平衡值，求得各等城镇各类用地地价幅度值。

影响城市地价的因素是多方面的，应从多个角度来考虑。在充分考虑社会、自然、经济等各方面因素之后，对该地价幅度进行修正，以得出适当的幅度值。

成本一－效益法。依据地价定义，采用成本分析的方法，对照各等城镇各类用地低地价平均值，确定城镇种类用地高地价控制幅度。后经专家咨询、调查确定。

（四）同等城镇不同用途地价合理分析不同用途间的地价也应是地价平衡的内容之一，应对不同用途地价的差异进行合理分析、调整，使其满足合理配置土地资源的要求。

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供求关系是影响地价的主要因素，如果某种用途土地的地价偏高，则说明该种用途的土地数量少，需增加该种用途的土地的供应量，以防止土地投机行为发生，如果某种用途的土地的价格偏低，则说明该种用途的土地数量过多，需减少该种用途的土地供应数量。

在对同等城镇不同用途地价进行合理分析的同时，必须要考虑到土地供求关系对于地价的影响。

（五）城镇地价偏差值的估计宏观分析结果与微观现实情况难免会有差异这是实际情况。

因此，在平衡地价过程中，要科学地分析得出各等城镇允许地价偏差幅度值。基准地价是政府土地估价机构或政府管理部门根据土地级差收益分等定级，通过大量调查研究和数理分析所求得的不同等级的土地平均价格，它是整个土地价格体系的核心。

四、城镇中观地价一基准地价审核

（一）基准地价的内涵与外延1993年原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》对基准地价是这样定义的：“基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价。

这一定义是对住宅、工业和商业用地进行定价。这样划分土地用途，使地价适用性受到了限制。一方面，这种划分与我国出台的文件对用地类型的划分不一致。地价是对营利性用地而言的，而且地价会因用地微差异而变化。

现在对土地分类的依据主要有两个，一是1989年原国家土地管理局批准的《城镇地籍调查规程》，就营利性用地，一级类型有商业金融业用地、工业仓储用地、住宅用地，其中商业的二级类型又分为商业服务业、旅游业、金融保险业；工业仓储用地二级类型为分为工业和仓储用。

二是1990年国务院55号令所提出的五种类型：居住用地；工业用地；教我国的基准地价大多是在定级的基础上进行的，而各级成果中把土地分为3～5级的城镇居多，这样，这些城镇的基准地价也就只有3-5个档次，其实，城镇土地的地价是参差不齐的，变化很大，仅靠这几个档次来归类地价，无疑太粗了。均是在划分均质地域的基础上求基准地价，并用区片价来表示。当然，如果能把定级成果进行修改，使其更详细，也是可以的。

（二）基准地价审核城镇基准地价是城镇宏观地价的具体化，其地价水平应在城镇宏观的约束下合理表现。城镇基准地价表现的合理性关系到城镇内部土地资源区域配置的合理性，对其水平的审核或建立审核依据（标准）是城镇地价平衡的延续。

基准地价的审核主要是根据基准地价表达形式进行审核。基准地价可有两种表达方式，级别基准地价与区域基准地价，级别基准地价的评估有两种，一种综合定级分类估价；另一种是分类定级估价。

审核的重点是在城镇整个地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。级别的大小审查主要是某一级地占整个城镇的比例是否合理；地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，审核的重点是地幅度或均值是否合理，基准地价大小应与土地级别大小、区位条件地价内涵相一致。

区域基准地价的审核主要是区片面积大小是否合适，用途是否合理，这些条件是否满足用地要求，以及它与地价的相关关系和地价内涵。

由上文可知在城镇整体地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。因为地价水平与级别大小是呈正相关的关系，地价水平的高低也就反映了级别的大小，反过来级别的大小也应作为地价水平的根据。地价水平与级别大小是互动的。但是这种互动是在一定限度内的互动，地价水平应以级别大小为中心上下波动，但该波动在一定的允许范围内，而且该波动从长远的趋势来看，是趋于平衡的。

我们在审查级别时主要是审查某一级地占整个城镇的比例是否合理。在该项工作中，我们应先一步审查在该城镇中土地的分级是否合理，也就是说，均值地域划分的是否合理。正常情况下，经济发达地区、其土地的分级应越多，即均值地域的面积应越小。只有在确认该城镇土地的分级是合理的前提下，我们审查某一级地占整个城镇的比例是否合理的工作才是有意义的。在该项审查工作中，我们应参考不同城市的性质来定。

对于工业城市来说，毫无疑问，工业用地所占比例较大。而对于旅游城市来说，商服业用地所占比例应较大。其他如城市经济状况、人口素质、生活传统等因素都是我们应该考虑到的。考试大

因为地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，针对这两种表示方式，我们的审核应有不同的侧重点，对于平均值来说，其主要反应了地价的平均水平，体现了该城镇的整体水平。

而地价幅度所反映的内容则较多，其上限和下限分别代表基准地价的上下限，地价幅度过大或过小都是不正常的，我们可直接通过基准地价或将基准地价修正后对地价幅度进行控制，便其在合理的范围内波动。

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