[宏观环境分析]考试内容：掌握宏观环境的主要要素；了解战略环境的含义以及宏观环境的含义和具体内容。战略环境分析是企业战略管理的基础，战略环境分析主要包括宏观环境分析、行业环境分析和...+阅读

就目前供需比例严重失调的情况下，我不认为房价会降，首先我们来分析一下，在做决定： 我国是个人口大国，再加之我国已经加入WTO，外来人口也会倍增。 虽然国家进行了调控，也出台了一些房改措施，但效果依然不明显。 所以分析未来几年内房价肯定还会稳中增高。 具体涨多少很难预计。 房价为什么会暴涨？ 最近一年多以来，各地的房价基本上都翻了一翻，有人说这是炒作，有人说这是泡沫，我不这么认为， 试想一下，想把什么东西炒起来绝不是几个奸商能做得到的，这一定是有着巨大的社会需求为后盾的，否则要是没人买，你房价再涨也是每人买，房子要是真的多的买不出去自然会跌。 那到底是什么样的需求在推动房价呢？ 我来告诉你，80年代初期，大批的知识青年返城后成家立业，基本上6-70年代十几年的积累的年轻人都集中在80年代初结婚生子，而25年后的现在正是那一批独生子女成家立业的时候了，这年头没有年轻人在愿意和父母住一起了，又都是独生子女，父母就是倾家荡产也要为孩子们置办个小家的，所以说有如此大量的社会需求为后盾才是奸商们爆炒的基础，谁让你非要结婚呢？结婚没房子行吗？ 还有现在谁不想在繁华的街市里生活，也是人的思想变化，认命吧，房价短期内不会跌的 如果满意请采纳答案 谢谢

房地产开发的环境包括哪几方面

第一章 资源整合

第一节 房地产发展方向

第二节 公司核心竞争力

第三节 公司发展战略

第四节 资源整合

第二章 市场调查

第一节 市场调查的目的

第二节 市场调查的内容和方法

第三节 区域市调报告的撰写

第三章 用地潜力分析

第一节 用地潜力分析的内容

第二节 用地潜力分析的成果

第四章 土地决策

第一节 土地管理的基本术语

第二节 获取土地的方式

第三节 征地拆迁及其土地出让的程序

第四节 土地获取时应注意的主要问题

第五章 项目投资成本与费用的估算

第一节 项目投资成本与费用的基本概念

第二节 开发建设投资的费用构成

第六章 项目投资效益的多方案比较以及综合评估

第一节 项目财务评价的主要内容

第二节 项目评价的基本方法

第七章 市场定位

第一节 市场定位的依据

第二节 产品品质

第三节 面积配比和格局配比

第四节 房型设计

第五节 营销主题

第八章 规划设计

第一节 规划和设计的要点

第二节 规划和设计应考虑的因素

第三节 我国居住区规划经历过程

第四节 当代规划和设计的发展方向

第九章 工程建设

第十章 营销推广

第一节 价格策略

第二节 广告策略

第三节 营销策略

第四节 销售执行

第十一章 物业管理

环境分析对房地产的发展有哪些帮助

一、我国房地产市场现状 目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。

但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业.是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。

二、房地产行业的外部环境分析

1、经济环境对房地产的影响  经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场 的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。

若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳  国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次， 收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。

这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。  通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化， 必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。  成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的 影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。

虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。  城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设 施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑.而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。

 家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。 没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。

2、政策法律环境对房地产的影响  住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资 政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。

例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。  财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主 要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。

例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，  货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具， 以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收.强化住房信贷等等。

 产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结 构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。  土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使 城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。

3、社会文化环境  人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口 增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。  生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。 工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。

所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。  教育...

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