[经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析]一、银行信贷与房地产价格泡沫化互动关系1.银行信贷与房地产价格泡沫化关系的一般性房地产业与金融业存在千丝万缕的联系，房地产泡沫和金融资本流动也存在密切的关系。Bori...+阅读
一、影响房地产价格波动率的主要因素
房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析。
1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。
在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当受骗。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。
2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，非凡是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。
3、空置率。空置率反映了市场供求状况，空置率越大，意味着更多的房屋没有卖出去，在完全竞争条件下，房屋价格会下降，即空置率与房屋价格增长率成反比。然而，首先要明确定义空置率。当前常被采用的计算空置率的方法有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以当年竣工面积；第三，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样，计算结果自然大相径庭。现行条件下，全部住房存量难以统计，而采取第二种计算方法，波动性会过大，所以本文采取第三种方法计算空置率。
从法学的角度分析房价问题
. 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人因生活所需，去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，3年后长成可以卖1000大洋的大猪，政府告诉你这猪是它的，不但增值部份你1文钱不能拿，还要再征收你每年把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，呵呵。 增值不是房增值，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。
但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税向谁征税？政府找政府征收？不可能。找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
中国房价可以从哪几方面分析
住宅商品属于耐用性消费品，既具有使用价值，也具有投资价值。2002年以来，随着我国逐步融入全球化进程，步入新一轮增长周期和货币周期，加之社会的收入分配拉大差距，不断滋长的投资需求加速向房地产市场聚集。 其一，房地产商品成了我国通货膨胀压力的宣泄对象。1988年和1995年发生的两次通货膨胀，主要表现在日用消费品价格上。而我国今天的通胀特点是：一般消费品价格不涨，房价却在不断上涨。 其二，货币量增多需要寻求实物投资进行保值。2002年以来，我国的货币增长量平均在17%以上，货币增长率远远大于GDP增长率和通货膨胀增长率之和。受美国低利率政策的锚定效应，中国会继续慎重启用加息手段，并要应对新一轮全球定量宽松的冲击，长期来看流动性也将总体充裕。
美联储5月宣布重启2008年金融危机期间采用的货币互换机制，使得美元更容易流向全球资本市场；欧洲央行也差不多同时宣布推出7500亿欧元援助计划以及购买政府债券的行为，这都使全球重新陷入对印钞机失控的忧虑。近期我国已进入负利率时期，5月份3.2%的CPI已高于一年期定期存款利率2.25%。我国居民对利率的反应虽然并不敏感，但如果实际利率持续下跌，为避免损失人们仍会不断转换金融窖藏对象，寻求保值手段，而房屋就成为最重要的渠道之一。 其三，人民币升值促使外部流动性大量输入。随着人民币持续升值渐成国外投资者的共识，海外资金的进入在上述理念的催动下正不断升温。房地产成为其重要的投资标的，可享受房价上涨和货币升值双重好处。 其四，收入分配不均为投资需求提供支撑。
2009年新房销售额达到四万多亿，而包括二手房贷款在内的个人住房抵押贷款仅8000多亿，个人抵押贷款占商品房销售额比重不到20%，表明全款购房增长很快，高收入者的购买力更显强劲。 房地产行业的主要指标和M0、M1、M2等货币量指标的相关度迅速提高，反映了房地产在中国已经越来越强地表现出投资品属性。从中国目前房地产市场的成交结构可以看，刚性需求是房地产市场的基础性需求，基数大，但是个体能量小。投资需求的基数虽小，但是个体能量非常大，因而总体能量非常巨大，爆发性强，形成价格标杆，使得原来观望的刚性需求、改善型需求蜂拥而至，引发市场共振。而房价上涨，又使投资需求加速释放，如此循环，形成一个自我强化的正反馈过程。供您参考，建议您看下参考资料：从金融战略角度看中国高房价问题如果感觉有用，谢谢采纳！...
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