一、银行信贷与房地产价格泡沫化互动关系
1.银行信贷与房地产价格泡沫化关系的一般性
房地产业与金融业存在千丝万缕的联系，房地产泡沫和金融资本流动也存在密切的关系。Borio和Lowe（2002）认为，资产价格的上涨与信贷的增加如影随形。这反映出常规的信贷行为是顺经济周期的，信贷数量的上升以及随之引发的资产价格上涨，都会通过金融加速器及其他的供给机制带来实体经济的扩张。
理解房地产和金融业的关系，可以从信贷市场的需求和供给两个方面进行。从需求的角度看，三种因素将推动房地产信贷的需求，分别是巨大的投资规模、杠杆效应（风险分担）以及满足当期消费需求；从供给的角度看，商业银行也有为房地产开发企业和房地产购买方提供贷款的动力，这主要体现在房地产贷款的投资收益比较稳定，风险相对较小，收益也相当可观。
房地产业是资本密集型行业，需要巨大的资金需求，房地产开发项目通常都是一个系统工程，从基建投资到配套设施，再到后期的推广和销售，整个过程需要大量的资金投入。
如果再考虑较长的资金需求周期，进行贴现后，资金需求的现值将更为庞大。与资金需求量庞大密切相对应的是巨大的投资风险，房地产市场的投资主体必然倾向于分散风险。如果房地产开发商仅仅使用自有资金进行投资，投资回报会无法充分补偿其所承担的风险进行。这时，开发商会尝试使用杠杆原理动用更大规模的资金，也就是通过获得房地产开发贷款，牟取更大利益。
而且，房地产市场中的购房者的信贷需求主要来源于消费者对于房地产价格上涨的预期而提前释放的未来需求。从资金供给的角度看，市场繁荣，特别是房地产价格持续多年上升后，房地产贷款的回报和还款记录非常好，会使人产生一种偏好甚至是错觉，即市场会继续向好。另外，住房按揭产品一般被商业银行看做是优质资产，对其风险估计往往不足，存在盲目扩张的潜在力量，这也是房地产泡沫形成的推动力量之一。
价格上升使得贷款额／价值之比下降。风险被低估的同时，风险管理的力度就会减弱。
房地产的发展和银行信贷规模之间会形成互相推动的循环，也就是说，房地产的繁荣会促使银行更加愿意将资金投入这一领域，而投入资金规模的增大，又会进一步加快房地产业的繁荣。如此循环不断进行，房地产行业的泡沫逐渐积累，而相应的风险将会大量向金融领域集中，两者之间的“捆绑”会越来越紧密。
其中任何一个行业出现问题，都会引发整个金融和房地产行业体系的崩溃，银行风险释放，房地产泡沫破裂。
房地产业和金融业之间之所以能够形成互动的关系，不仅仅因为房地产资金需求规模巨大、利润丰厚，同时也得益于金融业管制的放松，也就是所谓“金融自由化”的过程。金融自由化降低了资本流动的交易成本，实现了资金的跨域、跨境流动，使资金从一个市场转移到另一个市场变得非常容易。
从世界范围来看，20世纪70年代初，爱德华。肖（Ronald I McKinnon）和罗纳德。麦金农（Edward S.Shaw）提出了金融深化理论，其基本结论是放开利率，鼓励银行竞争，实现金融自由化。受到该理论的影响，20世纪80年代，世界范围内曾经掀起了金融自由化的浪潮，与之相呼应，世界各地的泡沫经济和金融危机也不断出现。金融自由化改革为自由市场制度以更强力度、在更大范围内影响房地产市场提供了平台，因此成为房地产泡沫形成、发展直至破灭的制度基础。
当经济处于繁荣时期，贷款条件放松了。银行系统也因此会变得比较脆弱。Helbling（2005）认为：“信贷的扩张也与放松监管有关，特别是如果缺乏足够强有力的监管机构以及适当的宏观经济政策，信贷的推动作用会更加明显”。这是80年代房价膨胀—崩溃现象背后诸多因素中重要的影响因素，在20世纪70年代末期和80年代初中期许多工业化国家都遇到过类似的问题。
2.经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化关系的特殊性
对于金融体系尚不健全的经济转型的中国而言，宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动就表现得更为突出。
主要原因有两点，一方面，经济转型国家资本稀缺，一旦放开利率由市场决定，利率会迅速上升，而高利率会导致金融业的逆向选择，高风险投资项目将从信贷市场中被筛选出来，造成风险向金融机构集中；另一方面，经济转型国家开放资本市场后，面对的将是一个利率相对较低的国际市场，这就会吸引大量的外资流入国内，其中很大一部分流入到投机套利市场。外来资金虽然在一定程度上满足了经济转型国家经济发展对资金的需求，但同时其中有相当一部分是非常不稳定的投机资本，一旦市场发生突变，这些投机性的资金就会迅速撤走，加剧房地产泡沫化，甚至导致其泡沫破裂。
在我国目前现有金融体系下，不论是房地产开发商还是购房者都能够利用相对较少的自由资金“撬动杠杆”，获得大得多的银行贷款，在房地产开发或者购买资金扩大的同时，投机风险也会被放大。而且在购房者中，一些投机者可能通过种种合法或者不合法的手段从商业银行套取贷款从事房地产开发和买卖。自从1998年中国住房制度商品化改革以来，中国金融风险由于日益膨胀的房地产泡沫而处于不断积累之中，这是中国金融不安全的一个重要因素。
房地产价格的不断攀升、金融机构的信贷扩张、全社会固定资产投资以及货币供应量的膨胀各种因素相互作用，推动了金融资源向房地产及其相关行业的偏移和集中，提高了本来就不完善的中国金融机构的脆弱性。统计资料表明，1998年之后，中国的房地产开发贷款和住房抵押贷款都以超常规的速度增长，房地产开发贷款的年平均增长速度超过25%，而住房抵押贷款的增长速度则超过50%.从资金需求的角度看，中国房地产金融的超常规增长是住房问题市场化的结果；从资金供给的角度看，银行改革使银行更加注重住房抵押贷款业务，这也是房地产市场出现超常规增长的重要原因。
我国银行重视住房按揭贷款，还在于经济转型条件下银行监管制度的变迁。2001年之后，中国政府明确了按照国际标准进行商业银行监管改革的思路。2004年之后，中国的银行业开始实施资本充足率管理，而此时的中国银行业的资本充足率普遍不足8%的要求，对于银行而言，低风险的业务主要有两类，一类是政府债券，另外一类就是住房抵押贷款。目前，我国债券市场的容量还十分有限，银行还不可能通过大规模地增加持有债券数量的方式完成自己的业务结构调整。
这样的外部条件，必然导致几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为业务调整的战略重点来发展。另外，利率市场化的不成熟是我国的商业银行垂涎于住房抵押贷款的又一个重要原因是。在利率市场化的情况下，住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小，它的贷款利率应该比其他贷款低。我国的住房按揭贷款与开发商贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。
这是房地产金融快速扩张的制度性原因。
二、流动性过剩条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析
在我国近三十年的经济转型过程中，我国货币供应量一直保持较高的增速，特别是从2005年以来，我国银行流动性过剩问题日趋突出。国际收支双顺差引发流动性过剩，而由于国内相关的保障制度还没有建立起来，人们不敢轻易消费，只好将钱用来储蓄或投资。这样，在流动性过剩的背景下，国内银行贷款以及赌人民币升值的国际游资等众多资金，在寻找投资方向的时候，很大一部分都不约而同地选择了房地产。
而大量资金为追求高利润会涌入房地产市场，致使房地产市场泡沫化程度加深，甚至有可能陷入“流动性陷阱”。
流动性过剩实际是货币供应量的增长速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。与发达国家的主动货币扩张和流动性过剩不同的是，中国出现了被动货币扩张和被动的流动性过剩，巨大的贸易顺差导致热钱流入，两者相互加强的作用使外汇储备居高不下，央行为了控制汇率过快上升，只得购入外汇放出基础货币，从而导致货币供应量被动的高增长。
从理论上讲，流动性过剩被消化的途径有两个：一是通货膨胀；二是资产价格上涨。但是，由于中国存在大量的低价劳动力资源，生活消费品的人力成本被有效控制，2001年以来流动性过剩的增加并没有反映到通货膨胀上面，中国的CPI一直保持低位水平，这与以往工业国家流动性过剩与CPI的同向变化存在明显区别，2001—2005年流动性过剩与通货膨胀的缺口明显扩大了。因此，流动性过剩主要流向了资产市场，其中房地产市场受其影响更为明显，表现为价格的较快上升。
房价和房屋租金比价是衡量房地产价格虚拟性和泡沫化的一个重要指标。在过去的5年，中国城市房地产价格已经累计增长了近40%，在2006年三季度以后，在中国的一些经济发达的大城市又出现了房地产价格的“跳升”。与此同时，上海和北京等地近却都出现了房屋租金的下降现象。房价和房屋租金互逆的走势是不正常的，说明已经有越来越多的人买房不是为了自己居住，而是为了投资，因此会一方面拉高房价，一方面却造成租房市场的供过于求，导致租金下降。
房价与租价的互逆走势，是房地产泡沫化可能破灭的“征兆”。
我国目前的金融机构存贷款业务保持稳定增长，同时贷存比（贷款规模／存款规模）始终运行在比较低的水平，2006年的数据还显示出比较明显的下降趋势，也就是说，存款的增加幅度超过了贷款增幅，商业银行的贷款规模不足。在这种情况下，商业银行的运营成本将会因为支付存款利息而不断上升，相应的利息收入下降，商业银行的利润空间被压缩，因此商业银行将会产生很强的贷款动机。
商业银行之间甚至出现不顾贷款风险压低贷款条件的恶性竞争现象。从而大幅度增加银行的运营风险。在出现房地产泡沫的大背景下，商业银行的运营风险将会直接影响到房地产市场的稳定。
流动性过剩的原因很多，包括储蓄率过高、利率水平过低以及净资本流入等等，目前我国的流动性过剩同时受到了各个方面的因素影响，因此这个问题就显得尤其突出。衡量流动性过剩常用的指标是马歇尔K值（Marshallian k），即狭义或广义货币总计数与名义GDP的比值，也就是货币在整个社会财富中的比重K=M／PY（P为价格水平，Y为产出水平），为了使用统计资料的方便可用GDP替代PY，则有K=M／GDP.显然，马歇尔K值系数越大，货币在整个社会财富中的比重越大，追逐金融泡沫载体的货币就越多，越容易引发泡沫。
从1991年到2005年的数据看，我国的K值系数呈现出不断上升的势头。
目前我国的投资渠道比较少，在流动性过剩的情况下，资金非常容易进入预期收益率比较高的房地产行业，这是流动性过剩作用与房地产泡沫主要的原因。目前的流动性过剩绝大部分为房地产吸收，而过剩资金主要是流入发达地区的房地产行业，这些地区过度依赖房地产发展，制约着产业升级。因此，流动性过剩不单单是金融体系内部的问题，而是我国经济结构深层次内部失衡与国际经济外部失衡的矛盾在金融领域的具体反映。
