[土地开发成本的评估方法]土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本...+阅读

新《土地管理法》实施三年多，土地的开发整理尚处于边探索边实践的阶段，许多问题还有待于进一步的研究和总结。我国已加入世贸组织，如何在迈入21世纪的今天，正确认识土地开发整理的重要性以及目前还存在的问题，从而及时更新观念，树立起系统的全局观、与时俱进的时代观是我们每个国土工作者应该思考的问题。本文对此作一些粗浅的探讨。

我国近65%的人口生活在农村，是一个以农业为主的人口大国，农业是中华民族的立命之本，因此保有一定数量和相当质量的耕地对农业和农村的发展很重要。但是另一方面，我国市场经济的快速发展必然要占用一定的耕地搞建设。面对这一矛盾，如何才能保住耕地数量的安全线？如何才能在耕地数量稳定的情况下保证耕地对社会和经济可持续发展的保障能力？经过实践已经证明，进行土地开发整理是一条行之有效的途径。

事实上，土地的开发整理，自古已有，如古代大禹治水的英雄创举至今还为人们所传诵。再如近现代的开垦北大荒、建设兵团开发新疆等更是耕地开发的楷模。我们人类正是通过长期的劳动实践逐渐明白了这个道理的：“土为食之源，地为财之母。”当然当时的人们为了生存，利用土地资源进行开荒造田，刀耕火种，辛劳地耕耘，有些是有意识的，有些是无意识的，这只能说是初始的耕地开发。随着人类的进步、社会的发展，耕地开垦的数量不断增多，其质量也不断提高，因此可以说我们现在在劳作的耕地绝大多数是前人血汗的结晶。换句话说，我们目前利用的可耕地基本上是人们一代一代土地开发整理所积累的。

但是随着社会、经济的发展，人类文明的进步，再反思前人土地开发整理的历史，传统的自发的耕地开发和土地整理还是存在不少的弊端，主要表现在：一是规模小而简单，基本是一村一队式的；二是没有科学的总体规划和长远的利益考虑，仅仅为了少数人的生存和发展及眼前利益而考虑；三是由于时代的局限性，没有考虑到其不合理的土地开发整理行为可能会对环境造成的破坏；四是土地开发整理的手段非常落后，效率十分低下；五是政府参与、投入少。与过去相比，我们现在的土地开发整理无论在生产规模上、管理思想上、环境保护意识上和现代科学技术的运用上都比前人前进了一大步。

据统计，1999年国土资源部设立的20个国家土地开发整理示范区项目至今已全部完成，共开发整理土地49万亩，其中新增耕地20.2万亩，示范区内增加机耕面积30.77万亩， 毋庸置疑，示范区内，通过整理，耕地的数量增加了，质量也有了明显的提高，而且抗御自然灾害的能力和农业综合生产能力明显增强，生态情况也显著改善。所以说与过去的土地开发整理相比，现在的土地整理起点和水平都比较高，但是综观 各地土地开发整理的情况，我们还是存在许多可改进之处：一是目的性不明确。在我国，土地开发整理的重要目的之一是保护耕地，集约利用土地，提高土地利用率和生产力，满足12亿人口的粮食需求。因此我国的土地开发整理在一定程度上是为了促进农业和农村的发展，实现农业增效、农民增收，而不是仅仅为了经济的发展争取用地指标。这一点中央政策是很明确的，但是在许多经济发达地区，有一部分人却狭隘地理解为只是为了争取占补平衡，为了地方经济建设多争取用地指标。更有极少数的人只把它当作一项工作任务来完成，根本不理解土地开发整理的真正目的。

二是对土地开发整理的系统性认识不够。首先，从土地开发整理的对象——土地分析。土地资源本身是地球自然生态系统中的一个子系统，它包括地貌、岩石、土壤、植被、水文、基础地质及人类活动的种种结果等多种要素，能为人类社会提供各种物质产品和生态效益，和人类有着十分密切的依存关系。因而土地生态系统对人类的影响具有双重性。即如果合理利用，土地资源可以永续利用，且生态系统不断改善；反之，会破坏土地资源，不但阻碍社会经济发展，而且将威胁到人类的生存。长江流域洪水的泛滥，北方地区沙尘暴的风行，究其原因，就是我们没有注意到大自然的生态效应，没有进行科学合理的开发利用。其次，从土地开发整理工作本身分析。土地开发整理是一个系统性的工程，它和国土管理工作系统中的土地利用规划、土地权属管理、矿产资源管理、建设用地审批管理和农村宅基地管理等一样，只是一项工作内容。但与它们相比，又更具复杂性和系统性。因为它又与国土管理系统以外的一些职能部门如环境保护、工农业发展、水土利用等有着密切的关系。因此我们在进行土地开发整理的时候，绝不能没有一种全局观念，不考虑对生态环境的影响，不协调其它部门的利益，只为工作而工作，仅为整理而整理。

三是缺乏可持续发展的观念。新时代的土地开发整理必须要考虑土地资源的可持续利用，而不能只考虑眼前的需要或近期利益。而目前还有少数地方为了发展经济乱“圈地”，开发区开而不发，土地占而不用。

四是缺乏市场经济观念。在市场经济迅速发展的今天，还有些地方不讲求投入产出，只图完成上级布置的指令性任务。

五是土地开发整理的手段还显落后。社会已经进入信息社会，计算机等设施已广泛应用于各个工作领域，但在我们国土系统的许多地方，文件的制作、传送、办理都还停留于手工操作，以致于土地开发整理在项目的申报、审核和批复等工作环节上无法提高效率。

六是土地开发整理的质量验收和善后管理上还欠严格。

土地开发整理的效果如何要通过质量验收来把关，新增耕地的肥力及生产力要通过不断的妥善利用才能逐渐增强，但目前还没有这方面的法定标准和监督管理办法。

上述问题的出现和存在，原因是多方面的，有客观的原因，更有主观的原因，我个人认为，观念的陈旧与落后是很大的一个原因。因此在新的历史时期，我们要有一个系统的全局观、与时俱进的时代观，努力改进传统的落后的土地整理开发模式，取长补短，以全新的观念整理旧耕地、开发新耕地，深挖内涵、尽展潜力。

那么什么是土地开发整理的全局观、时代观呢？

可持续发展的利用观念。可持续发展的意思就是“既满足当代的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”，而持续发展的核心问题是资源的永续利用、生态与经济的协调发展。国土资源是人类生存和发展不可或缺的一种重要资源，如何保证这一资源的可持续利用是国土资源部门的一项重要任务。而土地开发整理实质上就是对土地资源利用的一种行为。因此我们绝对不能急功近利，肆意浪费土地资源尤其是耕地资源，以留下难以挽救的损失。

科学高效开发的观念。目前我国的土地开发整理还处在边实践边摸索的阶段，在编制规划、项目可行性分析、项目的申报批复、资金的使用管理等等方面都不同程度的存在诸多不合理、不科学或效率低下的问题。因而我们要有全新的观念，在编制土地利用总体规划中要科学地、具有前瞻性地编制土地整理的专项规划，制订好年度开发计划，同时要认真细致地进行可行性分析，土地整理要追求长远的利益和效应。另外，土地整理项目的申报、材料的审核以及批复等管理手段也应尽早实现现代化，这就需要我们国土部门尽快的引进高科技设备和科学合理的工作方法，也只有如此，才能实现土地整理工作的高效高质。

系统论的观念。系统论观点认为：系统的整体功能大于部分功能的相加。人类接触以生存的地球及区域环境是由自然、社会、经济、文化等多因素组成的复合系统，它们之间既相互联系，又相互制约。土地整理开发工作在整个国土资源管理工作大系统中只是一个子系统，它与土地利用规划、土地权属管理、建设用地审批等工作紧密相连。同时，土地的开发整理与国土资源部门的一些外部环境也息息相关，如与城市建设规划、环境保护、农业和农村发展等部门的工作密切相关。因此对土地整理效益的考核不能仅仅局限于经济和社会两个方面，而应从更长远的、更系统的、更全面的角度去分析它给经济、社会和生态等方面所带来的影响。

生态效益的观念。上面已经提到，土地整理开发与环境保护密切相关。人类只有一个地球，地球良好的生态环境是我们人类生存必备的条件，因此我们在进行土地开发整理的时候，首先要考虑如何协调好人与环境之间的关系，要在开发整理中保护，在保护中开发整理。历由于不考虑土地整理开发给生态环境造成的负面影响，从而带来惨痛教训的例子有很多很多。如长江流域的湖南洞庭湖中心的一个小村庄——西畔山洲垸，过去由于大规模围湖造田，致使长江流域的蓄洪区越来越小，洪水却越发越大，越发越频繁，致使许多昔日富有盛名的“鱼米之乡”都成了洪水肆虐之地。而今，人们终于认识到湿地是具价值的地球资源，开始实行退田还湖，使“鱼米之乡”呈现多元的生态景观。

市场机制的观念。随着社会主义市场机制的运行，中国土地资源作为不可替代的生产要素日益趋向于市场化。因此我们在进行土地开发整理的过程当中，必须按市场经济的规律办事，要深入考虑和分析投入产出的经济效益，要建立和健全公开、公平、公正的土地市场机制、政策、法规，要统筹兼顾，调动各方面的积极性，充分发挥市场机制在土地资源配置和土地整理开发中的基础作用，以达到土地高效、公平和可持续利用。

法制的观念。我国以法律的形式对土地的开发整理行为作了规范，这在历是少有的，在国外也是少有的。法律法规是我们行动的依据，因此我们在进行土地开发整理、利用土地资源时都必须依法而行。

为民服务的观念。土地整理是实现耕地保护目标的重要保证，更是促进农业和农村发展的重要措施，是促使农业增效、农民增收的有效途径。因此我们在土地开发整理的时候要树立为民服务的思想，要适应农业发展的需要，紧紧围绕生态保护建设，围绕增加农民收入，围绕市场需求展开。只有这样，土地开发整理才能得到农民的欢迎与支持，才能代表广大人民群众的根本利益，才能充满活力、保持持久性。

信息管理的观念。土地开发整理离不开土地资源的利用规划和调查了解及土地权属的全程管理、有效的土地动态监测数据，也离不开整个人类社会经济文化环境发展的影响，因此在实施土地开发整理时必须利用大量的土地资源信息、地籍管理资料以及相关的经济发展信息、生态环境保护知识等等。由于我国目前的土地资源调查方法，数据管理、更新与辅助决策等方面都落后于国际先进水平，至今未形成一个上下左右联系、纵横交错的完整有效的土地管理信息网络系统，因此难以为政府提供现实性强，可靠程度高的土地资源开发决策依据。所以说我们应该有收集信息、利用信息、管理信息的现代化观念，尽快建立土地整理相关数据信息系统，加强土地资源管理能力的建设。

总之，我们要与时俱进，解放思想，转变旧观念，树立新观念，勇于开拓，敢于进取，为我国的土地开发整理走出一条新路子，创出一套新方法。

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