[最新2017年墨尔本大学房地产评估硕士专业]墨尔本大学（: .1112./）位于国际化大都市墨尔本，距其市中心仅几分钟路程。墨尔本城市环境非常优雅，是一个充满生机的文化、社交、体育、商业中心城市，曾荣获联合国人居奖，连续多年...+阅读

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入

二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。

目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。

用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×（1-出让金比例）。

以下为关联文档：

小一班第一学期五大领域评估小结经过一学期在园的生活和学习，孩子们在各方面都有了很多的进步，我们老师也对孩子们有了一定的了解，但为了更了解孩子，把工作做的更好，我们对幼儿的五大领域进行了测评。一、语言...

英国留学评估英国留学该选什么学校，如果你困惑，看看下面立思辰留学360为你准备的自我评估定位表。根据每项条件进行打分也算是在选校过程中的一个参考。注：单项得分不重复计算，以该小项最高...

2016年大班上学期期末评估小结幼儿进入大班以来，各方面都有所进步。对于这次的期末评估，发现普遍幼儿在各方面都有所提高。在科学领域方面孩子发展较欠缺，其中在观察能力和想象能力上有了很大的提高。但在动...

房地产评估委托合同委托估价方: (以下简称甲方)受托估价方: (以下简称乙方)甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。二、甲方应于 年 月 日...

房地产评估合同委托估价方: (以下简称甲方)受托估价方: (以下简称乙方)甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。二、甲方应于 年 月 日...

如何评估商铺价值任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商...

房地产价格评估的原则房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则： 1.价值决定价...

对非完全店铺房地产评估的初探一、问题的提出 在日常评估工作中，店铺的评估占相当多的比例。遇到一些较为特殊的店铺，尤其是非完全店铺一类的评估时，往往会仁者见仁、智者见智。所以我们觉得有必要把某种情...

家长评估鞭策我进步一、家长评估的目的：xml:namespaceprefix=ons="urn:schemas-microsoft-:office:office"/> 我园拥有一支较高素质的保教队伍，具有先进的管理水平，是市示范性幼儿园。改革开放以...