[房地产企业成本费用核算的两个特殊问题]「摘要」本文在厘定资本和成本概念的基础之上，将资本成本定义为特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本。继而论述了资本成本的构成及其四个层次，以及它在现代企业财务理论中...+阅读
房地产企业的会计核算流程如下：
1、设置会计科目
设置会计科目是对会计对象的具体内容分类进行核算的方法。所谓会计科目，就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。
设置会计科目就是在设计会计制度时事先规定这些项目，然后根据它们在账簿中开立账户，分类地、连续地记录各项经济业务，反映由于各经济业务的发生而引起的各会计要素的增减变动情况和结果，为经济管理提供各种类型的会计指标。
2、复式记账
复式记账是与单式记账相对称的一种记账方法。这种方法的特点是对每一项经济业务都要以相等的金额，同时记入两个或两个以上的有关账户。通过账户的对应关系，可以了解有关经济业务内容的来龙去脉；通过账户的平衡关系，可以检查有关业务的记录是否正确。
3、填制审核凭证
会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。凭证必须经过会计部门和有关部门审核。只有经过审核并认为正确无误的会计凭证，才能作为记账的根据。填制和审核会计凭证，不仅为经济管理提供真实可靠的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。
4、登记账簿
账簿是用来全面、连续、系统的记录各项经
济业务的簿籍，是保存会计数据资料的重要工具。登记账簿就是将会计凭证记录的经纪业务，序时、分类地记入有关簿籍中设置的各个账户。登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账，以便为编制会计报表提供完整而有系统的会计数据。
扩展资料：
会计核算的作用：
1、导向作用
会计核算的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是为员工在工作中明确目标，指导工作。
2、约束作用
会计核算有些会明确告诉员工那些是应该做，自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标。
3、凝聚作用
一旦会计核算，员工就会利用各种资源，凝聚一切可利用的力量来实现和完成绩效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向。
4、竞争作用
会计核算的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明确员工努力的方向和目标，这样就提供了员工之间，部门之间，企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互相竞争。
参考资料来源：搜狗百科-会计核算
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第一：交易流程； 1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同，然后到国土局查档，交付定金 2. 过户交纳相关税费（如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款） 3. 领取新证，（如需向银行贷款的要到银行做抵押，签署抵押合同） 4. 很行放款给卖方 5. 水电，煤气，物业管理，有线收视，宽带，电话等的过户 这些只是大致介绍一下主要的交易程序，下面我还会对每一个流程进行详细说明 第二，是中介在进行房交易时的操作规则，或者说是操作实务程序 1. 房源信息和客户信息的收集 2. 中介方如何带客户看房，协助客户寻找到中意的房；中介如何帮助业主进行宣传推盘 3. 中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧 4. 三方合同签定的时候应注意的事项 5. 在过户过程中买卖双方应配合的事项 先说第一个问题 1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同，然后到国土局查档，交付定金 当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》（即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同，有三方均需签名的〕后，应同时到国土局查档. 此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为，很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人，二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额，三是确认是否在银行抵押. 在这个签约的环节，应注意的问题有以下几点： 如果卖方权利人只有一个人名的话，中介和买房应弄清此人是否已婚，如果已婚，其卖房行为是否得到其配偶的同意支持，如果是的话，应由夫妻同往签署，如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约，最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书，这样防止婚内财产私自转移导致交易最终不能成交的情况发生.不然，中介方要承担把关不严，未有尽职尽责的责任，买方很有可能会损失定金，甚至是首期款等！ 在中介交易实务中，通常会出现因为急于签单，而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易.一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后，法院会宣布此合同无效的，买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失 比如有些夫妻一方私自处理婚内财产，或是老公买给二奶的，后来要出售时被老婆知道了，告上法院再就是有些是朋友合买的房，现在深圳有大量未婚同居者共同买房，房产证上写上一个人的名字时，很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产 过户交纳相关税费（如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款） 这个过户如果按业主（卖方）的房产证是在银行抵押的话，就要先赎楼，也就是还清银行的欠款后，银行归还其房产证原证，这样业主才拥有房产的100%份额，这样才可以到国土局进行正常交易 ~ 过户时要交纳的税费情况又分以下几种： A. 原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税，同时也会免去城建维护费和教育附加税，否则将不得免除； 如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价哟！当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟. B.应交纳的税费及费率： 契税： 新证价格*1.5% 印花税：新证价格*0.1%（买卖双方各付一半） 交易见证费：关外每平方6元，关内好象是每平方3元 查档费：50元 贴花税：5元 营业税：新证价格*5% 城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的0.1%和3% 个人所得税：（新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的15%）*20% 其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票.
房地产开发公司账务核算流程
房地产企业的会计科目及帐务处理一。预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备贷：物资采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。
应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料——XX材料贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时借：开发产品贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品——出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用借...
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