[土地估价理论与方法学习收益还原法]一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法...+阅读

收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为：

P=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：p—土地价格；

a—土地纯收益；

r—土地还原利率；

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。

收益还原法的估价程序为：

(1)计算总收益；

(2)计算总费用和折旧费、房屋收益等；

(3)计算土地纯收益；

(4)确定合适的还原利率；

(5)选择公式求算地价。

房地产价格评估收益还原法是什么

按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。 &考&试大$收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。

在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。&考&试大$倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

土地价格评估的收益现值法

收益还原法

1 收益还原法的基本原理

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：

P=a/r[1-1/(1+r)m]

式中：P——有限年期土地收益价格；

a——年土地纯收益；

r——土地还原利率；

m——土地使用年期。

5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序

1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；

2.估算年总收益；

3.估算年总费用；

4.计算年纯收益；

5.确定还原利率；

6.选用适当的计算公式求得试算收益价格；

7.确定待估宗地地价。

3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

4 总费用

4.1 土地租赁中的总费用

土地租赁中的总费用主要包括：

1. 土地使用税；

2. 土地管理费；

3. 土地维护费；

4. 其他费用。

4.2 房地出租中的总费用

房地出租中的总费用主要包括：

1. 经营维修费；

2. 经营管理费；

3. 房屋年保险费；

4. 房屋出租年应交税金；

5. 房屋年折旧费；

6. 建房资本的利息

7. 其他费用。

4.3 经营性企业房地产中的总费用

经营性企业房地产中的总费用主要包括：

1. 销售成本；

2. 销售费用；

3. 经营管理费；

4. 销售税金；

5. 财务费用；

6. 经营利润。

4.4 生产性企业房地产中的总费用

生产性企业房地产中的总费用主要包括：

1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；

2. 产品销售费；

3. 产品销售税金及附加；

4. 财务费用；

5. 管理费用；

6. 企业利润。

5.2.5 求取年纯收益

1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=年租金收入―年总费用

2. 房地出租中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益

房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用

房屋年纯收益=房屋现值*建筑物还原利率

3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：

房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用

土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益

4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=生产总收

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