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一、收益还原法概述

1、收益还原法的定义和原理

是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式

（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：

P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r

（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：

P= a/ r·[1-1/（1+ r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限

（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：

P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围

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