[房地产估价：房地产价格四大评估方法]市场比较法在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿...+阅读
1.房地产转让价格评估的特点： 房地产转让价格评估是评估估价对象的公开市场价值，这也是最直接、最接近公开市场价值的 一种价格评估。在二手房交易过户中，征税机关往往会以房地产估价机构提供的估价结果作为征税的参考依据。 房地产转让价格评估的特点有三个：①由于转让日不好提前准确确定，往往以估价机构现场查看日期作为估价时点，这也是一种简化问题的惯常做法；②估价起数多，估价金额一般较小，以住宅转让居多；③转让估价可分为买卖、赠与、继承、析产等多种形式，在估价中要注意把握各种形式的不同特点。 2.房地产转让价格评估的常用方法： 房地产转让价格评估常用市场法、收益法（针对有收益或潜在收益的房地产估价）、成本法、假设开发法（一般用于在建工程）、基准地价修正法（针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价）进行综合估价。
什么是价值及其特点？在实际工作中你认为价值评价有什么意义
价值是揭示外部客观世界对于满足人的需要的意义关系的范畴，是指具有特定属性的客体对于主体需要的意义。 价值的哲学定义：价值是具体事物的组成部分，是人脑把世界万物分成有用和有害两大类后，从这两大类具体事物中思维抽象出来的绝对抽象事物或元本体，是世界万物普遍具有的相互作用、相互联系的性质和能力，是每个具体事物都具有的普遍性规定和本质。 价值是具体事物具有的一般规定、本质和性能。人和具体事物、主体和客体、事情和事情、运动和运动、物体和物体的相互作用、相互影响、相互联系、相互统一是价值的存在和表现形式。 在哲学上，价值首先是一个关系范畴，其所表达的是一种人与物之间的需要与满足的对应关系，即事物（客体）能够满足人（主体）的一定需要。
其次，价值又是一个属性范畴。 价值具有自身的特点和属性。 首先，价值具有社会性或者主体性。 其次，价值是绝对性与相对性的统一。 再次，价值是客观性与主观性的统一。 综上所述，价值是标志着人与外界事物关系的一个范畴，它是指在特定历史条件下，外界事物的客观属性对人所发生的效应和作用以及人对之的评价。所以，任何一种事物的价值，从广义上说应包含着两个互相联系的方面：一是事物的存在对人的作用或意义；二是人对事物有用性的评价。我们通过观察作为主体的人与作为客体的生活环境和自然事物的相互作用和影响，就可以发现人和生活环境各自具有的相互作用、相互影响的性质和能力，发现人和环境具有的价值。 对于人类来说，世界是对人类的生存发展具有意义和价值的事物、现象、矛盾、问题组成的统一体，世界是有价值的世界，万物是有价值的万物。
文学理论审美价值评价的三个特征
文学不仅是人类掌握世界的一种特殊方式和审美意识的一种具体的表现形态，而且作为审美信息的载体，它还会通过鉴赏环节，通过读者这个受信体，反作用于社会，对人类改造客观世界和主观世界的实践活动，发生直接和间接的影响，形成文学所特有的社会价值。苏联作家邦达列夫曾经这样描绘文学对人的影响：“当一个人打开书的时候，他可以仔细地端详第二种生活，就像是看到一面镜子的深处，他寻找着自己心目中的英雄人物，寻找着自己思想的答案，并且不由自主的以别人的命运、别人的勇气去衡量自己的性格特点，他惋惜，怀疑，懊恼，他笑，他哭，他同情，他参与着主人公的活动--书的影响力就在这里产生了。”“如果谁从来没有醉心于一本的严肃的书，那才应该感到最大的遗憾--因为他使自己与世隔绝，他拒绝了第二个现实，第二次经验，从而等于缩短了自己的生命。
”确实，文学能在他所表现的艺术世界里，给人以第二次生活，第二个生命。它不是幻觉和想象中的生活，不是梦境中的满足，而是因人生经验的扩大与精神境界的升华给生命带来的充实与丰富。它让你重新认识自己，鼓舞你以美的理想和美的规律去创造新的生活。这就是文学的价值所带来的社会效果。...
如何理解企业并购价值评估
在公司购并过程中，公司价值的确定是很关键的，它是并购价格的基础。目标公司价值按收购公司的目的，由低到高可划分为：净资产价值、持续经营价值、协同作用价值、战略价值。公司价值评估就是综合运用经济、财会、法律及税务等方面的知识和技能，在大量调查、评审和分析的基础上，对公司有形资产和无形资产进行详细的科学分析和评估。收购公司应根据目标公司的现状及收购的目的，以一定的科学方法和经验验证的法则作为依据，选定目标公司某一层次的价值予以评估。
一、净资产价值评估方法 净资产价值的评估方法主要有账面价值法、重置成本法和现行市价法，这里只介绍前两种方法。1.账面价值法。公司每一会计年度的资产负债表最能集中反映公司在某一时点的价值状况，它揭示出企业所掌握的资源，所负担的债务及所有者在企业中拥有的权益。公司资产负债的净值即为公司的账面价值。但是若要评估目标公司的真正价值，还必须对资产负债表的各个项目作出必要的调整。例如对资产项目的调整，应注意公司应收账款可能发生的坏账损失，公司外贸业务的汇兑损失，公司有价证券的市值是否低于账面价值，固定资产的折旧方式是否合理，尤其是在无形资产方面，有关专利权、商标权和商誉的评估弹性很大。对负债项目的调整，应审查是否有未入账的负债，如职工退休金、预提费用等，应注意是否有担保事项或有负债及尚未核定的税金等。在对目标公司的资产负债评估后，并购双方即可针对这些项目逐项协商，得出双方都可以接受的公司价值。2.现行市价法。现行市价法又叫市场法，它是通过市场调查，选择一个或几个评估对象类似的公司作为参照物或价格标准，分析比较参照物的交易条件，进行对比调整，据以确定被评估公司价值的一种评估方法。现行市价法的理论依据是市场替代原理。在资产交易中，任何购买者都会选择效用大而价格低的资产。现行市价法的评估过程中，首先明确评估对象和评估指标，然后收集参照物的信息资料，通过分析资料信息确定参照物，最后是比较参照物和评估对象的差异及差异所反映的价格差额，经过调整得出评估对象的价值。应用现行市价法的前提是需要有一个充分发育的、交易活跃的市场。只有存在这样一个市场，才能从市场上选择充分的参照物进行对比、分析、作价。中国目前正在加强资本市场建设，随着资 本市场的不断发展，现行市价法在价值评估中的应用将会更加广泛。
二、持续经营价值评估法1.收益现值法。它是将公司未来预期的收益用适当的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定公司价值的评估方法。收益现值法的原理就是，收购者之所以收购目标公司，是考虑到目标公司能为自己带来收益，如果公司的收益大，收购价格就会高。所以根据公司所能带来收益的高低来确定公司价值是科学合理的方法。这种方法涉及到目标公司预期寿命年限的评估。预期寿命年限是指从评估基准日到公司丧失获利能力的年限。公司都有寿命周期，在用收益现值法评估公司价值时，必须首先判断公司的经济寿命。如果估计经济寿命过长就会高估公司价值，反之会低估公司价值。在西方国家，一般情况下预期寿命年限定为5年到10年。2.市盈率法。市盈率法就是根据目标公司的收益和市盈率确定其价值的方法。应用市盈率法评估公司价值的过程如下。
（1）检查调整目标公司近期的利润业绩。如在检查公司最近的损益表时，应考虑这些账目所遵循的会计政策是否前后一致及是否符合国家规定，必要时，要调整公司已公布的利润。
（2）选择计算公司估价收益指标。采用公司近三年税后利润的平均值作为估价收益指较为合适。实际中，对公司的估价还应更多注重其被并购后的收益状况。如当收购公司在管理方面有较强的优势时，目标公司被并购后在有效的管理下，也能获得与收购公司同样的收益率，那么据此计算出目标公司并购后的税后利润作为估价收益指标，会对公司并决策更有指导意义。
（3）选择标准市盈率。通常可选择的标准市盈率有以下几种：并购时目标公司的市盈率、与目标公司具有可比性的公司的市盈率、目标公司所处行业的平均市盈宰等。在选择时必须确保在风险和成长性方面有可比性，该标准市盈率应符合公司并购后的风险及成长性要求，而不应仅仅是历史数据。同时在实际运用中，要依据目标公司的预期情况对上述标准市盈率加以调整。
（4）计算公司价值。公司价值即估价收益指标与标准市盈率之积。
三、协同价值评估法 公司协同价值的评估方法主要是收益现值法。与评估持续经营价值不同之处在于，估算预期收益时要增加由于协同作用而产生的收益，即逐项分类计算新增加的收益和节约的成本并进行沂现。通常目标公司被并购后在起初的一段年限内由于协作作用，会超常增长，然后进入成熟期，按一个稳定且较低的比率增长。
四、战略价值评估法 战略价值没有固定的评估方法，当收购公司进行收购的战略目的不同时，其对目标公司价值的评估方法也不一样。但是有一点是相同的，即收购公司如果不进行并购，通过其他手段达到战略目的所花费的成本，就是衡量目标公司战略价值的标准。例如收...
以下为关联文档：
土地出让价格评估三特点土地招拍挂出让价格评估，是估价人员根据拟出让地块条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织，对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。笔者通过对土地招拍挂出让评估...
房地产价格评估的原则房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理，必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则，具体说，房地产价格评估必须遵循如下原则： 1.价值决定价...
房地产价格评估的评估程序估价程序一般包括： 1、接受估价委托； 2、明确估价基本事项； 3、拟定估价作业方案； 4、搜集估价所需资料； 5、实地查勘估价对象； 6、选定估价方法进行计算； 7、确定估价结果； 8、撰写...
房地产价格评估的主体是什么房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地...
如何用成本法评估之房地产价格成本法，是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳的税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，求取的价格称为积算价格...
房地产评估师的挂靠价格是？挂靠行业潜规则目前市场价约为1.2万每年呈上涨趋势，当然不同的额省市市场挂靠价格不同，经济发展较快的城市挂靠价格也会较高。 我国房地产估价师发展前景： 1、中国的房地产估价...
地产转让的程序是什么呢？地产转让的程序是什么呢土地房屋转让中的第一点是签定房地产的转让合同。房地产转让必须要签定相应的书面合同。房地产转让合同应该要具备以下的条款：合同当事人的姓名还有名称、住所；房地产权属证书...
房地产价格评估收益还原法是什么按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到...
求房地产价格评估收益法的作业首先要确定收益的年限： 2008年末土地出让，商业/旅馆业用地年限40年，即至2048年末截止，从估价基准日起算，剩余35年计算旅馆部分收益价格：280*300*85%*365*(1-30%)/10%*(1-1/1.1^35)...
