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运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：

1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；

2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g;

3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；

4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；

5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/（Y-g）*(1-((1+g)/(1+Y))n)。

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