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土地估价实务精讲班第6讲讲义

例题3

例题3

(1)估价对象不动产简介

例中不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：

土地面积：8400㎡。

建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡

其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。

(2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8％。

(3)估价期日：2005年9月30日。

(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。

(5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。

(6)估价过程：

①计算总收益：

租金总额：

82．8×12＝993．60(万元)

押金运用收益：

21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)

空房等损失额：以1个月的租金计，计为82．8(万元)

则年总收益合计为：912．33(万元)。

②计算总费用：

折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。

主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元)

设备：4800×0．35×1／10＝168(万元)

小计：230．40(万元)

维持管理费：按建筑物造价的2％计：

4800×0．02＝96．00(万元)

租税：54．65(万元)

保险费：0．48(万元)

总费用合计为381．53(万元)

③计算纯收益：

纯收益＝总收益一总费用＝912．33－381．53＝530．8(万元)

④计算收益价格：

不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1一1/(1+综合还原率)50]

=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]

＝6493．53(万元)

(7)估价结果：确定不动产总收益价格为6493．53(万元)。

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