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三、1998年采用收益还原法计算题解析

题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题(略)

(一)审题

1、浏览题目，构思解题方法

从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。

2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些

重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。

(二)草拟出解题适用的公式和基本思路

1、适用公式

特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式;计算土地价格时，必须采用有限年期公式。

2、解题基本思路

第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益

第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益

第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益

第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格

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