[最新版土地流转合同范本]土地流转合同范本阅读甲方(流出方)：__________________________乙方(流入方)：__________________________双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流...+阅读
因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：
⒈交易日期（必选）
⒉交易情况（必选）
⒊交易类型（必选）
⒋土地使用年限（必选）
⒌区域因素
A基础设施善（用几通一平反映）
B商业繁华度（商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映）
C对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映）
D道路通达度（用道路类型、宽度反映）
E公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）
F环境质量优劣度
G产业集聚（工业用地选）
⒍个别因素
A绿地覆盖率（住宅用地选）
B产业集聚（工业用地选）
C规划限制（视情况可设可不设）
D自然灾害状况（视情况可设可不设）
E容积率（必选）
F宗地面积（必选）
G宗地形状（必选）
H临街状况（商业必选）
I地质条件（坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）
J地形、地势等
因素条件说明
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：
因素条件说明时应注意几点：
① 描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
② 因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。
③ 因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。
4、编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：
① 用途修正指数好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正；可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。
② 土地等级修正指数（好选用同一级别或相邻级别的交易案例。方法与用途修正指数类似。
③ 交易类型。一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。
④ 交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，好不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行情有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。
⑤ 交易期日价格指数。确定方法：
一是直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数；
二是调查当地近几年（好是选择比较案例和待估宗地中早交易期日到晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。
⑥ 土地使用年限修正指数
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
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