[精细化管理之基本理念]精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过规则的系统化和细化，运用程序化、标准化、数据化和信息化的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行。 精细化并不是全新...+阅读
是这么回事，世茂房地产世茂房地产集团是以房地产开发为主的企业集群。率先在房地产行业中推行房地产精细化管理模式，拥有国家一级房地产开发资质。世茂房地产控股有限公司（「世茂房地产」或本「公司」，连同附属公司统称「集团」；股份代号：813）于2006月7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。 集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。 本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，创造了一个个地产精品。
同时，我们始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，致力推动城市化进程。...
如何加强房地产税收一体化管理
从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题：
（一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。
（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更？清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《**市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。 二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。
（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单？或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，？踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至9月，我们通过国土资源部门传递的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元、契税350万元，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了较好的征收效果。
（二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出...
房地产成本如何控制管理
从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。
建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。
项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。
成本管理一般分以下几个阶段：
1、项目总投资估算阶段 ；
2、项目总投资估算深化；
3、工程概算与设计 ；
4、 项目总投资预算；
5、项目施工阶段成本管理 ；
6、工程竣工结算 ；
7、项目总投资决算 。
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