[房地产开发项目规划设计管理]房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责|考试...+阅读
房地产项目管理策略 中国房地产的品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁的赢面就也也大一些，该将以金地集团为例，金地集团具有三大系统运作保障：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制机系统，动态投资控制系统，都是一个房地产企业比备的基本功，但金地集团为何凭此形成竞争优势？ 第一操作环节：房地产开发项目管理成功的关键 一支队伍和三个系统 以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板，下一步要取得全国工程质量最高奖――鲁班奖。 怎样才能实现上述目标呢？ 靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统动作保障即：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。 ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。 设计、管理与战略伙伴的选择 在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果。 在管理上，还将加强中间管理力量。 另外，经过几年的地产开发，金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴，这也是实现目标的有力保障。 第二操作环节：房地产开发项目管理阶段分析 对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。 那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作，项目完成后，该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成： 第一阶段、项目规划 该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时，能继续顺利地进行现行的计划。 项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。 第二阶段、项目排程 项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。 甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚
（1）所有的活动都已经过规划。
（2）生产次序已作说明。
（3）活动时间估计已作记录；
（4）总的项目时间已经形成。 总之，不论项目管理人员采取何种方法，项目排程可以实现以下目标：
1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系；
2、确定活动之间的先后次序关系；
3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计；
4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。 第三阶段、项目控制 与任何管理系统的控制一样，大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。 第三操作环节：掌握房地产项目管理工具 计划评审技术（PERT）和关键路径法（CPM）开发于五十年代，用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如：针对实施项目管理有关的设计、方案优化，使项目各项工作可预见，可预控。 核心要素A:Pertandcpm的应用 PERT和CPM很重要，因为它们能帮助解答由成千上万个活动组成的项目问题。这些问题如下：
1、整个项目什么时候完工？
2、项目的关键活动，即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么？
3、哪些是非关键活动，即使不能按时完成也不会延误整个项目活动？
4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少？
5、在任何一个特定的日子里，项目是否如期完成、落后于计划或提前完成？
6、在任何一天，实际开支是否多于、小于或大干预算开支？
7、是否有足够的资源以按时完成项目？
8、如果要在较短的肘间里完成项目，以最小成本完成任务的最佳方法是什么？ 核心要素B:Pert和cpm的操作步骤。 Pert和cpm的结构
1、明确项目及其所有重要活动成任务；
2、确定活动之间的关系，决定哪些活动必须先完成，哪些活动和须随后完成；
3、绘出连接所有活动的网络；
4、明确每项活动的时间和成本估计；
5、计算网络中的最长时间路径，即关键路径；
6、运用网络帮助进行项目的规划、排程、监管和控制。 核心要素C:Pert和cpm的基本要素 活动、事件和网络 PERT的第一步是将整个项目分成若干个重要的事件和活动。事件标志着任务或活动的开始或结束。活动是指两个事件之间的任务或子项目。上表显示了用以表示事件和活动的符号。 任何可以用活动和事...
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昆明市无线市话项目概况评估 （自考）
内容提要：1、试分析项目的适应市场的能力和抗风险能力。
2、试分析本项目的风险因素。
3、本项目应该采取怎样的措施来防范风险？
案例五 昆明市无线市话项目概况评估
一、项目建设的必要性评估
一个项目的建设必须符合国民经济发展的要求，项目提供的产品必须有市场，确实国计民生所需，下面从几个方面分析项目建设的必要性。
1、符合企业应对市场竞争、提高市场占用率的要求
从1994年3月国务院要求进一步改革邮电管理体制，将邮政总局、电信总局分别改为单独核算的企业局以来，中国电信业改革发展经历了10多年的历程，国家一直都有意识地在电信运营领域营造竞争的局面。现在电信运营商已经形成“两大两中带两小”的布局，即中国移动、中国电信、中国网通、中国联通、中国铁通、中国卫通。随着2001年中国加入WTO，中国电信业的大门已经敞开，必将逐步面临更加激烈的市场竞争。
……
2、符合个人通信发展的要求
未来通信发展的一个主要方向就是个人通信，倡导任何人都可以随时随地、随心所欲地拨打电话。个人通信市场潜力巨大，这几年移动电话的迅猛发展印证了这一点。而1998年的移动公司剥离，把电信公司基本与这一潮流脱钩，成为了一名无奈的“旁观者”。面对个人通信这块增长率高、回报丰厚的市场，云南电信只靠现有的技术手段是难以有所作为的，必须要引入新的技术，开发新的产品，扩大生产能力，拓宽经营范围才能满足市场的需求。……
二、市场需求和产品定位评估
虽然蜂窝移动电话已经成为满足人们个人通信需求的主要手段，得到了飞速发展和普及，拥有一部手持移动电话已成为一种时尚。但是，尽管移动电话的交换机和基站等设备的价格在不断下降，可随着基站蜂窝的减小，基站数也在不断增加，使移动电话建设成本和运营成本一直较高。再加上移动电话市场的竞争并不是十分激烈，一直是少数运营商垄断经营，这其实就是移动电话通话费用较高的主要原因。
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三、项目的财务评价
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四、不确定分析
在设备的利益率远小于50%，仅达到设计容量的24%时，即达到了盈亏平衡点。固定资产投资、再分配收入、经营成本这三个变量由30%~50%之间变化时，项目的主要财务评价指标均在可以接受的范围内。
评论：
1、试分析项目的适应市场的能力和抗风险能力。
2、试分析本项目的风险因素。
3、本项目应该采取怎样的措施来防范风险？
项目管理案例分析急
该项目的主要问题是出在沟通、任务划分和团队协作上。大部分的工作有项目经理来拍板，降低了工作效率，推迟了项目进度。“新任命”的项copy目经理还没有丰富的经验，还没有足够的权威来给项目正确定位，推动项目的顺利进行。1.从项目一开始，启动会议就比较“2113沉闷”，这一方面是由于客观原因“新任命”，另一方面也说明新的项目经理没有在项目启动会议上成功打破僵局，这就成为以后大家沟通中的一个隐患。应该说项目经理还没有找到5261一个自身的正确位置，也没有给这个项目定好位。在以后的进展过程中，项目成员有问题找项目经理，也没有利用这些机会把正确的信息传达给个成员。2.在处理任务的分工上，“新任命”的项目经理为了进一步确立自己的权威，干涉到了其他项目成员的工作范畴，甚至有越俎代庖4102的嫌疑。
1653大部分的问题分析，甚至决策都是由项目经理完成，这就大大降低了整个团队的工作效率，延迟了项目进度。改进的方案：1.要给项目以及项目中的各个成员做一个正确的定位；2.良好的沟通是必不可少的；3.“新任命”的项目经理还要不断丰富经验。...
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