[房地产开发企业产品成本的核算]房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程...+阅读
房地产企业成本核算： 科目设置： 成本科目：开发成本（二级，土地、前期工程费，基础工程费，建筑安装工程费，开发间接费用） 间接费用科目：开发间接费用（类似于制造费用，归集现场管理费，资本化利息，营销设施建造费等） 正确确定成本核算对象：（普通住宅，商业，会所等） 发生成本：借：开发成本： 贷：应付账款——工程款 发生间接费：借：开发间接费：贷：应付工资 分摊开发间接费：借：开发成本 贷：开发间接费用 竣工结转：借：开发产品 货：开发成本 给一个邮箱地址，我可以发一个房地产企业成本核算一个办法 土地增值税：
1、实现销售计提预缴土地增值税（也可以不作这笔分录， 借：递延税款 贷：应交税费——应交土地增值税 竣工，符合会计的收入确认条件：借：营业税金及附加 贷：递延税款
2、实际缴纳： 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款 不作计提分录： 竣工，符合会计的收入确认条件：借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交土地增值税
房地产开发的各种费用税收等各是多少
房地产开发成本构成 项目费用构成 费用解释、用途 流向 案例分析（按每平米分摊） 所占房价比例前 期 开 发 成 本 土地费用 开发商取得土地使用权所支付的土地出让金 政府 347元 24.3%建安工程前期费用 项目的规划、设计、可行性研究所需费用；“三通一平”等土地开发费用 市场 1810元 47.716%建安工程费用 直接用于建安工程建设的总成本费用基础设施配套费 主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 246元 7.809%不可预见费用 包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 未知 36元 0.8041%后 期 开 发 费 用 营业税及附加 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用 政府 275元 6.722%管理费用 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用 企业内部 36.2元 0.8041%财务费用 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 银行 113.1 2.520%广告宣传费 开发商为楼盘销售做广告宣传所产生的费用 市场 82.5元 1.833%销售代理费 开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 82.5元 1.833% 房地产开发成本构成 项目费用构成 费用解释、用途 流向 案例分析（按每平米分摊） 所占房价比例前 期 开 发 成 本 土地费用 开发商取得土地使用权所支付的土地出让金 政府 347元 24.3%建安工程前期费用 项目的规划、设计、可行性研究所需费用；“三通一平”等土地开发费用 市场 1810元 47.716%建安工程费用 直接用于建安工程建设的总成本费用基础设施配套费 主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 246元 7.809%不可预见费用 包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 未知 36元 0.8041%后 期 开 发 费 用 营业税及附加 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用 政府 275元 6.722%管理费用 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用 企业内部 36.2元 0.8041%财务费用 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 银行 113.1 2.520%广告宣传费 开发商为楼盘销售做广告宣传所产生的费用 市场 82.5元 1.833%销售代理费 开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 82.5元 1.833% 项目费用构成 费用解释、用途 流向 案例分析（按每平米分摊） 所占房价比例前 期 开 发 成 本 土地费用 开发商取得土地使用权所支付的土地出让金 政府 347元 24.3%建安工程前期费用 项目的规划、设计、可行性研究所需费用；“三通一平”等土地开发费用 市场 1810元 47.716%建安工程费用 直接用于建安工程建设的总成本费用基础设施配套费 主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 246元 7.809%不可预见费用 包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 未知 36元 0.8041%后 期 开 发 费 用 营业税及附加 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用 政府 275元 6.722%管理费用 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用 企业内部 36.2元 0.8041%财务费用 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 银行 113.1 2.520%广告宣传费 开发商为楼盘销售做广告宣传所产生的费用 市场 82.5元 1.833%销售代理费 开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 82.5元 1.833% 项目费用构成 费用解释、用途 流向 案例分析（按每平米分摊） 所占房价比例前 期 开 发 成 本 土地费用 开发商取得土地使用权所支付的土地出让金 政府 347元 24.3%建安工程前期费用 项目的规划、设计、可行性研究所需费用；“三通一平”等土地开发费用 市场 1810元 47.716%建安工程费用 直接用于建安工程建设的总成本费用基础设施配套费 主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 246元 7.809%不可预见费用 包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 未知 36元 0.8041%后 期 开 发 费 用 营业税及附加 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用 政府 275元 6.722%管理费用 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用 企业内部 36.2元 0.8041%财务费用 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 银行 113.1 2.520%广告宣传费 开发商为楼盘销售做广告宣传所产生的费用 市场 82.5元 1.833%销售代理费 开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 82.5元 1.833%
计算土地增值税时应如何扣除房地产的开发费用
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内。
房地产开发费用计算中还须注意两个问题：
第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
房地产开发土地增值税怎么计算
按转让土地使用权的企业类型不同： 1）、房地产开发企业土地增值税的核算 2）、兼营房地产企业土地增值税的核算 3）、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算
1、房地产开发企业土地增值税的核算 房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算， 即在取得收人时： 借： 银行存款/应收账款 贷： 经营收入/营业收入 按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税： 借： 经营税金及附加/营业税金及附加 贷： 应交税金—应交土地增值税 实际上缴时： 借： 应交税金—应交土地增值税 贷： 银行存款
2、兼营房地产企业土地增值税的核算 兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即 借： 其他业务支出 贷： 应交税金—应交土地增值税 实际上缴时 借： 应交税金—应交土地增值税 贷： 银行存款
3、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算 清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。 * 计提土地增值税时 借：固定资产清理 贷：应交税费——应交土地增值税 *上缴时 借： 应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款 土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0 (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5% (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15% (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣35% 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额*税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 上述“扣除项目”，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第
（1）、
（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第
（1）、
（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第
（一）、
（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）对从事房地产开发的纳税人可按第
（1）、
（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按...
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