[浅谈房地产项目的风险管理]四、开发商规避项目风险的对策建议 1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适...+阅读
具体如下：
（一）土地使用权取得过程中的法律风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法
（1）政策及法律、法规变化的风险 比如出台的影响；前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。 应对方法：
（2）政府规划方案变更的风险； 汇金隆购物广场案件 应对方法：
（3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险 限制的内容包括规划指标（容积率、建筑密度、绿化率等）、开发期限、转让、用途等的限制； 应对方法：
（4）招拍挂过程中的法律风险 万州土地出让金纠纷。 应对方法：
（5）房屋及土地平整等相关问题的法律风险 拆迁拖延纠纷；“钉子户”。 应对方法：
（6）土地使用权被政府收回的法律风险 《中华人民共和国城市》第二十六条规定。 应对方法：
2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险 出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件： 出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件： 应对方法：
（2）土地使用权权属瑕疵的法律风险 存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。 应对方法：
（3）土地使用权转让的税收法律风险 逃税避税的风险 应对方法：
（4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险 应对方法：
（5）土地使用权转让变更登记过程中的法律风险
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法 前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。
（1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险 由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。 应对方法：
（2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险 如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。 应对方法：
（3）房地产项目公司或有负债的法律风险 收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。 应对方法：
（4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；
（5）房地产项目公司的税收风险；
（6）收购在建工程时产生的法律风险； 在建工程转让合同很复杂，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很复杂，有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里面反映出来，所以这个合同就要做的比较仔细，要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。 一中院案件。 应对方法：
（7）被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险 收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 应对方法：
（8）与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。 收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。 一项目变更纠纷。 应对方法：
（二）项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法
1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法
（1）国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险 政策限制、银根紧缩，资金链断裂
（2）融资协议法律风险 非法集资、违法借贷—难堪重负 应对方法：
（3）利用虚假文件融资的风险 合同诈骗被判十年案。 应对方法：
（4）盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。 烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。 应对方法：
2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法
（1）由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险 违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可 应对方法：
（2）由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险 两个施工合同纠纷。 应对方法：
（3）由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险 一项工程-十年诉讼。 应对方法：
（4）设计变更、签证和索赔产生的法律风险 擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任 应对方法：
（5）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险 合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资； 农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。 应对方法：
（6）因工程价款结算产生的法律风险； 视为条款的风险（未答复视为认可）、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。 应对方法：
（7）因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险； 施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。 ...
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