[证券投资分析的步骤：计划planning]计划.在计划环节,投资者会需要分辨投资目标(investment objectives) (一定风险收益下的追求结果)和约束条件(constraints)(对投资活动的内外限制),换句话说,投资者必须学会...+阅读
近几年房屋价格特别是居民住房价格过快上涨已经成为经济运行中的突出问题。这不仅因为房价过快上涨是个宏观经济问题，而且还因为其直接影响到居民的生活。那么，我国房价持续过快上涨有哪些特点，又是什么原因引起的，应该采取哪些措施？经过分析我们认为，当前房价持续攀高显现出三大特征；未来一段时间内，我国抑制住房价格过快上涨的难度仍较大；应有针对性地进行宏观调控。
当前房价上涨的特征
一是持续上涨的特征。2000年以来，房屋销售价格持续上涨。2004-2006年房屋销售价格分别上涨9.7%、7.6%和5.5%，其中新建商品住宅销售价格的涨幅已经连续4年超过5%，高于非住宅商品房销售价格的涨幅。今年以来，全国房价继续高位运行，据70个大中城市房屋销售价格统计显示，1-10月分别比去年同月上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和9.5％，涨幅呈进一步走高之势。2005年三季度以来相对稳定的长三角地区主要城市今年也出现房价回升态势。
二是全面上涨的特征。2004年以前，房价上涨较快的主要集中在上海、杭州、宁波、青岛、南京等少数沿海大城市。2004年以来，房价上涨呈现出两个新趋势：由沿海地区逐步向中、西部地区扩展，由大城市逐步向中小城市蔓延。继武汉、天津、沈阳、济南、重庆、南昌、呼和浩特、成都等城市房价开始大幅度上升之后，2007年以来，这种趋势进一步蔓延，乌鲁木齐、北海、泸州、蚌埠、南充、石家庄、贵阳等城市也开始加入快速上涨行列。北海市新建商品住宅价格涨幅自5月份以来连续6个月位居前列，同比分别上涨15.1%、15.5%、18.6%、18.2%、19.4%和17.7％。房价出现各地普涨的态势。
三是新房与二手房价格联动的特征。持续攀升的新建商品住宅价格带动了二手房交易市场日益活跃，二手房价格随之上涨，且涨幅高于现房和期房。近两年，二手房市场价格呈持续上涨态势，2007年9月份，全国二手住宅销售价格同比上涨7.6%，其中高层住宅、多层住宅和其他住宅销售价格分别上涨7.5%、6.8%和10.1%。二手房价格涨幅总体高于新建商品房价格涨幅。上海二手房价近来更是强势大涨，连创新高。
未来房价走势分析
从中长期看，随着我国经济的持续快速发展和城镇化、工业化、国际化等进程的加快，房地产市场供需状况不会发生明显改观。未来一段时间内，抑制住房价格过快上涨的难度仍比较大。
从市场需求来看，居民不断增长的住房需求是房价上行的源动力。住房制度改革已实施10年，买房成为消费者的选择。城市化进程加快、人口增加、居民收入快速增长、旧城改造拆迁等因素，将带动住宅刚性需求的持续增长。同时，资金流动性过剩、人民币与房地产的升值预期吸引大量国际、国内资金涌入房地产市场，扩大了总需求。在总供给一定的前提下，带动了房价的上升。
从住房建设成本来看，由于我国目前正处在重化工业化、城市化和消费结构加速升级阶段，生产结构呈现出较为明显的偏工（业）偏重（工业）特征，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，加之国际市场初级产品价格也正处于不断上涨阶段，客观上导致了能源、原材料价格涨势较猛。房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本较高，必然导致房价的提高。
从土地价格来看，土地的有限性以及城市化、工业化的加速对建设用地的需求增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价上涨的因素将长期存在。据对全国32个主要城市的统计调查，房价的近1/4是由土地价格决定的。随着土地获取难度和获取成本的增加，将推动住房价格的不断上扬。
从住房供给结构来看，保障性住房供给增加短期内还难以有效遏制房价上涨。2006年下半年以来，各级政府积极贯彻落实住房结构调整政策，加大中低价位住宅供给。以北京为例，按照北京市住房建设规划，今后3年，全市将建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米，其中今年新增供应经济适用房200万平方米，限价房300万平方米，并开工建设廉租房30万平方米。
低价房供给的增加将对快速上涨的房价起到抑制作用，也将改善商品住宅的供给结构。但是，一方面由于房地产开发项目一般需要两年左右的周期，另一方面保障性住房在整个房地产市场中所占比重仍然过低，因此，在短期内难以迅速改善住房供求关系并遏制住房价过快上涨的趋势。
从国际经验来看，据世界银行的有关研究，住宅需求与人均GDP有着密切联系。当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产业进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产业进入稳定快速增长期。我国人均GDP2006年已达2000美元，这意味着今后相当长时间内我国住宅产业仍将处于快速发展和稳定快速增长时期，各方面对住宅的需求将比较旺盛，房地产业对整体经济增长的带动作用将更加明显和突出。
另一方面，也应看到，在前期流动性过剩的大背景下，大量资金涌入楼市，造成了房地产价格一定程度上的非理性上涨。客观上，目前过高的房地产价格存在着回调的可能。特别是由于目前的高房价超越了大多数普通居民的购买能力，缺乏有效需求的支撑，居民观望气氛较浓，一些大城市开始出现有价无市的状况。
综合考虑，未来房价既存在继续上涨的可能，也存在回调的可能。关键取决于各种因素的消长变化，取决于流动性过剩矛盾的解决，取决于各种宏观调控措施的落实。
三点政策建议
从上述情况可见，当前房价上涨的压力仍然很大，调控任务很重。由于住房建设客观上有个周期，结构调整也需要一个过程，而目前过旺的住房需求也难以在短期内得到有效调节。因此，当前应重点防止房价过快上涨的势头长期持续下去，突出解决房价上涨过快与普通居民购买力不足的矛盾，加大住房供给的结构调整。要坚定宏观调控和制度改革的决心，确保已经出台的政策措施不折不扣地得到执行。解决好低收入家庭的住房困难问题，把房价控制在绝大多数居民可承受的范围之内，保证广大居民的安居乐业，保证房地产市场的持续健康发展。为此，建议重点抓好以下三个环节：
第一，逐步建立健全保障性住房制度。中低收入家庭住房需求是房地产市场的主体，为这个群体建立健全保障性的社会福利住房制度，是各级政府的一项重要职责。要进一步加强经济适用房和廉租房的供应，加强对保障性住房的规划、土地供应和建设直至销售环节的规范管理，真正让经济适用房或廉租房进入中低收入家庭。要尽快完善以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。特别是要提高借鉴国外的经验,建立有进有出的发展秩序：一是适应保障性的特点，合理确定廉租房的面积和标准,以适应人们“有困难想进去,条件好时想出来”的心理。二是廉租屋的租金标准应与家庭收入挂钩,实行适时调整。当入住家庭收入提高时,房租占家庭收入的比重也相应增加，充分发挥租金杠杆作用,避免钻政府福利的空子。三是对廉租房的使用者进行跟踪收入调查,根据收入提高程度来判断是否解除租赁合同。四是对社会公开廉租房出租情况，增加操作的透明度，接受大众监督。
第二，适当增加住房建设的土地供应。针对目前地价不断攀升、地价在房价中的比重明显提高的现实，应在进一步加强对土地市场的监管、盘活存量土地的同时，适当提高住房用地在建设用地中的比例，特别要加大限价房、经济适用房和廉租房等保障性住房的土地供应力度，着力降低普通居民住宅房地产开发的成本。
第三，加大房地产市场规范和监管力度，抑制投资性和投机性住房需求。保障“居者有其屋”应是政府的首要任务。目前，房价已大大偏离大多数居民的购买能力，要采取经济、法律等综合措施，强化对“热钱”的管理，认真做好有关二手房交易环节税收、第二套住房贷款等一系列已出台政策的落实工作。要积极创造条件，尽快出台物业税，可以考虑在有条件的城市先行试点，多管齐下，有效抑制投机、投资性住房需求。
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