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1、估价依据：土地抵押价值评估，应按照《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其他有关规定进行。

2、价值标准：土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中，将房地产处分权移交给了银行，但由于房地产市场状况变化难测，因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲，应根据当前客观的市场现状，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以供抵押权人确定抵押价格时抉择。

土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权（或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押）作为债权担保时的价值。

3、注意事项：

（1）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

①首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额，两者相减为抵押价值。

此时土地使用权年限设定为相应用途的法定高年限，从估价时点起计。②用成本法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

（2）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押物，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值，这时往往要考虑的是土地使用权的处分权限，即处分时土地的收益归属。

4、当土地使用权设定了租赁等他项权利时，应根据所设定权利及其对土地使用权影响的情况进行估价（如：租凭权、取道权）。

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