[划拨土地价格评估方法]土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划...+阅读

、城市基准地价更新的途径与方法 1.按照基准地价的定义来计算基准地价 对城市基准地价的测算，根据其定义，应当把握两点。 1）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型，基准地价和其它类型的地价具有本质上的同性，即地价是地租的资本化。 因此，基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循三种基本途径进行。 ①以土地收益为依据，求取地价。

即：P = A/r或者 P= A/r *[1- 1/(l+r)n] 式中，P为土地价格，A为土地收益（地租），r为土地收益还原率，n为土地使用年期。 ②按照等价交换原则，根据替代原理地价形成原理，求取地价。即：P= P0 *K 式中，P为基准地价，此为市场上同样使用效用土地的基准地价，K为评估对象与比较案例的价格比较修正系数。 ③按照成本构成原理，计算地价。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P为基准地价，V1为土地取得费用（征地安置、补偿费或者拆迁安置、补偿费），V2为土地开发成本，V3为土地开发投资利息，V4为土地开发投资利润，V5为土地所有者权益。

2）基准地价是城市土地定级单元或者匀质单元的区域平均地价。式中，P为基准地价，只为土地交易样点价格修正后的标准地价或者标准宗地地价，N是城市土地定级单元或者匀质单元区域范围的土地交易样点或标准宗地的总个数。如果Pi为城市土地的区片价格，那么N就是城市土地定级单元内所包括的地价区片数量。 2.按照城市土地基准地价研究的途径进行基准地价更新 1）利用土地级差收益重新计算基准地价在城市土地定级或匀质区域划分的基础上，运用多因素综合评价方法和级差地租测算模型，求得城市土地的绝对地租和级差地租，再将地租还原为地价。

数学模型为： a) Ini=A(1+r)x1n b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3) c) Ini=Yni/[(X2b2)*X3b3] d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v) 式中，Ini为第n级土地上样本单位面积的土地收益；Yni为第 n级土地上样本单位面积利润， A为常数， r为利润级差系数， □ln为第n级土地级别指数或者单元土地质量指数，□2每平方米土地上标准资金占有量，□3每平方米土地上标准工资占有量，b0为回归方程常数人，b2,b3分别为资本和劳动力投入的回归系数，V为回归方程误差项。

其中，Rli为某一土地用途样点单位土地面积年租金，Pli为与租赁价格质量相同的宗地单位面积售价，M为某一土地级别土地样本数。 2）利用市场交易地价资料重新计算基准地价25在城市土地定级或匀质区域划分的基础上，用区域或级别内可利用的不同用途交易样点地价修正后的标准地价的平均值，作为该区域或级别的基准地价。 式中，P为基准地价，Pi为土地交易样点价格修正后的标准地价或者标准宗地地价，N是城市土地定级单元或者匀质单元区域范围的土地交易样点或标准宗地的总个数。

3）以城市土地定级或者匀质区域的划分为基础，利用标准宗地价格（标定地价）和地价指数进行基准地价更新。 其计算公式为：P = PO * K/KO式中，P为更新后基准地价，P0为更新前基准地价，K0和K分别为基准地价更新前、后的地价指数。 四、城市基准地价的应用前景 城市基准地价的应用，从我国目前城市土地资产管理和价格评估的实践分析，面临着两种不同的选择。

一是象韩国和日本一样，城市土地的公示价格是标准宗地价格，在建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系后，基准地价对城市土地价格评估的实用价值明显减少，基准地价将逐步消失。二是基准地价作为标准宗地选择的价格标准，在建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系的过程中有着十分重要的作用，基准地价的研究必须加强，基准地价作为我国城市地价体系的基础将长期存在。

对于这个问题的认识，我们认为，应当从我国城市基准地价研究的趋势和应用价值来进行分析。 [Page] 1。城市土地和房地产交易频繁，城市规划研究深入，基准地价有可能细化，区域应用的针对性提高 我国城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，进步建立起了我国的城市土地市场和房地产市场体系。 土地有偿使用的范围逐步扩大，城市经营性土地，特别是商业用地和住宅用地越来越多地采取招标、拍卖的方式出让。

城市居民住房供应已经断绝了公房分配来源，“要住房找市场”成为了唯一可行的途径。城市规划研究的普及和深入，改变了过去边规划边建设，规划滞后于城市建设的局面，“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”成为了城市建设的指导思想。 城市建设不但可以根据土地利用总体规划确定合理的新增建设用地规模，根据城市总体规划确定城市建设和发展的方向，而且也可以依据城市分区规划和详细规划来进行城市建筑设计和景观设计，城市土地开发利用的确定性和可预测性大大提高。

这些使得城市基准地价完全可以根据城市土地和房地产市场交易资料，按照“用途相同，位置相邻、地价相近”的原则，来进行地价区片或者街道路段划分。 商业用地的基准地价可以用路线价予以详细表达，工业用地和住宅用地的基准地价可以用区片公予以详细表达。以路线价或者区片价表达的基准地价，其地价均质土地单元的划分与城市规划建设单元喇如街坊、工业小区、住宅小...

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