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建筑企业与发包人签订合同，确定双方的责任与权利，由建筑企业承包建筑工程项目的经营制度。承包制在建筑业有悠久历史。早期的施工人员采用点工方式从事建筑生产，后逐步发展为包工制和包工包料制；到19世纪初，各主要资本主义国家先后形成了比较完善的建筑工程承包制，规定了相应的法规、条例和章程。现代建筑工程承包制又有发展，出现了多种承包方式。
承包方式 依建筑经济合同性质分为：①按固定总价合同承包，即预先规定明确的承包范围和合同总价。由于不可预见工程费用的大小不同，采用这种形式承包风险较大。②按成本加酬金合同承包，即规定发包人向建筑企业支付工程的直接成本，加上经营管理费用和利润。这种方式又分为成本加固定费、成本加费率以及目标成本加浮动酬金等合同形式。承包人承担的风险比方式①相对地小。③按固定单价合同承包，即事前规定工程单价，而合同附件中所列的工程量仅作参考。这种合同常用于事前仅有建设意向、不能确定分部分项工程总量的工程上。④按统包合同或“交钥匙”合同承包，即从规划、勘察设计直到建成投产，一包到底，向建设投资者提交最终产品。这种方式的承包范围扩大，不限于单纯的建筑施工，承包企业的责任加重。
总包和分包 承包制的发展，促使建筑业内部实行广泛的专业化与协作，出现多层次的承包制。由发包人委托一家资信较高的建筑企业作为总包单位，签订总包合同，建立总包负责制；再由总包单位将其中适合分包的工程转包给专业性建筑企业，双方签订分包合同，建立分包负责制。总包对发包人负责，分包对总包负责。为确保总包负责制的实现，许多国家规定总包自行完成的工程量应占承包工程总量的一定比例。
招标承包制 发包人与承包人之间通过招标投标，签订承包工程的设计合同或施工合同的经营制度。它是商品经济发展的产物，具有竞争性。发包人聘请设计或咨询单位对拟建工程所需人工、材料、造价进行估算，制定“标底”，编制招标文件，招请承包企业报价，称“招标”；经资格审查合格取得招标文件的承包商，按规定填写标书，提出报价，将密封的标书在规定期限内送达招标单位，称“投标”；到约定的日期，招标主持人当众打开密封的标书，公布各投标人提出的报价，称“开标”；然后，招标主持人选定报价较低、工期较短、资信较高的承包商，书面通知接受其报价，称“受标”，也即投标人“中标”；招标一方与中标一方通过谈判，就技术、经济问题达成协议，签订正式承包合同。招标承包制可促使建筑企业在竞争中不断提高技术和经营管理水平。
工程项目招标按承包内容分为：①全过程招标，即从项目建议书开始，包括设计任务书、勘察设计、设备和材料的询价与采购、工程施工、生产准备、投料试车、直至竣工投产、交付使用，实行全面招标；②勘察设计招标；③材料、设备供应招标；④工程施工招标。招标的方式通常有三种：①公开招标，招标单位向社会发出招标公告，凡符合规定条件的承包商皆可参加投标。这一方式招标人的选择范围广，审核工作量大，费用较高；投标人的中标机会较少。②选择性招标，也称邀请招标，招标人将招标文件分别送交预先选定的若干承包商，邀请其参加投标，不在社会上公布。这一方式招标人审核工作量小，费用较低；投标人的中标机会较多。③议标，即不通过投标竞争，而由建设单位邀请承包商，通过个别协商的办法达成协议，签订承包合同。由于承发包双方长期共事、互相信赖，或在只有一家承包商有能力承担的特殊工程以及零散小工程的情况下，采用这一方式。在中国，对少数特殊工程或偏僻地区的工程，承包企业不愿投标者，可由项目主管部门或当地政府指定投标单位。
承包制是世界各国建筑业普遍实行的商品经营方式。由于现代建筑工程规模日益扩大，技术日趋复杂，专业化程度日益提高，承包方式也趋向多样化。大型建筑企业具有雄厚的资金和技术力量，承包的范围远远超出单纯建筑施工，逐步扩展到可行性研究、工程规划、勘察设计、技术研究、工程管理、技术咨询、干部培训以及城市综合开发等。中小型建筑企业具有投资少、专业性强、经营灵活等优点，也有广阔的承包活动范围。
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