[房地产估价师考试：房地产卖点类型四]房地产市场八个卖点回顾卖点之一：概念销售“ＳＯＨＯ概念”亮相，曾在楼市和传媒上引起激烈的争论，以“ＳＯＨＯ你蒙谁”为代表的声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。也许舆论是过苛了，有概...+阅读
（一）供给指标
（1）新竣工量（New Completions,NCt），指报告期（如第t年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分 别统计。中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到人住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
（2）灭失量（δt），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
（3）存量（Stock,St），指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。
（4）空置量（Vacancy,VC），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 ”
（5）空置率（Vacancy Rate,VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。
在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental,HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。
（7）房屋施工面积（Buildings Under Construction,BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。 本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
（8）房屋新开工面积（Construction Starts,CSt），是指在报告期内新开工。建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。 房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
（9）平均建设周期（Construction Period,CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。 (10)竣工房屋价值（Value of Buildings Completed,VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。
什么是反映房地产市场冷热程度的先导指标
房地产市场泡沫程度的四大指标如下：
(1)房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标
(2)商品房库存去化周期
商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。
(3)租金回报率
目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
(4)空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
国房景气指数是什么
国房景气指数也称国房指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。 国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。 国房景气指数的编制流程步骤：
一、国房景气指数指标体系的确定： 按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。具体包括：用于计算国房景气指数的指标有
（1）土地出让收入指数；
（2）本年完成开发土地面积指数；
（3）房地产开发投资指数；
（4）本年资金来源指数；
（5）商品房销售价格指数；
（6）新开工面积指数；
（7）房屋竣工面积指数；
（8）空置面积指数。 用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。具体为：
（1）新开工面积指数；
（2）房屋施工面积指数；
（3）国有单位投资指数；
（4）国内贷款指数；
（5）利用外资指数；
（6）自筹资金指数；
（7）住宅销售价格指数；
（8）办公楼销售价格指数；
（9）商业营业用房销售价格指数；
（10）个人商品房销售额指数；
（11）竣工房屋价值指数；
（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。
二、建立“国房景气指数”指标数据库及数据调整： 按照“国房景气指数”指标体系确定的参与计算的4个方面8个分类指数和满足分析报告用的4个方面14个指标，建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。
三、消除量纲影响的方法： 参与“国房景气指数”计算的指标分别由工作量、资金、价值量和实物量指标构成，由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。“国房景气指数”采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合“国房景气指数”的特点。因为，相对化处理中标准值的确定容易引起争议，而标准化处理必将产生负值，影响下一步季节调整的计算。
四、国房景气指数权数的确定： 按照景气指数系统原理中，编制合成指数的方法，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。“国房景气指数”指标体系四个方面需 要确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。此外还要在考虑在一定的时间内从新确定参加计算的8个指标的权数。
五、确定基准对比时期： 基准对比时期是依据基准循环时期原理，结合房地产开发业投资指标特点确定的，与基准循环时期原理相比有很大不同。 基准对比时期的确定应遵循三个原则：一是要选择房地产业发展比较平衡的时期，以便于对比分析，过高、过低都会影响景气指数对比的可信度；二是要考虑统计资料的衔接，选择的基准循环时期再好，无法取得前后可比资料也会影响对比的合理性；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。按上述三个原则，结合我国房地产业发展的实际情况，“国房景气指数”计算的基准循环时期应确定在1995年3月为宜。
六、季节和价格因素调整：
1、季节因素调整。房地产业季节因素明显，指标数值需要进行调整。“国房景气指数”用X-11程序进行季节因素调整。
2、价格因素调整。参与“国房景气指数”计算的8个指标中，有房地产开发投资，到位资金，土地转让收入，销售价格4个指标涉及到价格调整问题。
七、国房景气指数的计算数学模型（略）
八、国房景气指数计算结果和景气评价： 根据上述流程和确定的权数，“国房景气指数”测算了1991年到现在各年各月的景气指数值，结果说明：“国房景气指数”测算出的结果符合这几年房地产业的发展实际状况，因此“国房景气指数”的实施方案是基本可行的。
以下为关联文档：
房地产估价师考试：房地产卖点类型一卖点类型全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。1、楼盘硬件户型、配套设施、交通、精装修、*考试大*板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料...
房地产广告文案有哪些类型房地产广告文案工作基有几种形式： 案名、SLOGAN、户外高炮、围墙、道旗、引导旗、售楼处展板、单页、折页、夹报、海报、楼书、手册、报平面媒体广告（软、硬、半软半硬）、电视...
结果导向和过程导向绩效指标各有哪些类型从案例来看，似乎以“过程导向”来考核司机更“合理”。但受访的HR表示，结果导向是对员工的工作成果进行绩效考评，过程导向是对为达到目标而采用的一系列流程、方法、技术等工作...
肝功能指标正常指标有哪些肝功能指标正常或不正常的意义如下：总胆红素TbiL正常值是1.7-17.1μmol/L（急性黄疸型肝炎活动性肝炎肝坏死、肝癌、胰头癌都异常偏高）直接胆红素DbiL正常值是0-6.84μmol/L（结石...
生态系统有哪些类型？生态系统有哪些类型地球上的生态系统类型复杂多样，其分类方式也是多种多样。按 生态系统形成的原动力和干扰状态，可分为自然生态系统、半自然生 态系统和人工生态系统三类。凡是未受人类干预、依...
房地产评估类型都有哪些1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一...
土地利用总体规划指标有哪些类型1）《建设用地审查报批管理办法》（1999年3月2日国土资源部令第3号）的有关规定： 第7条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地...
什么是房地产信托？房地产信托也哪些类型房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司...
房屋结构类型有哪些房屋结构类型有哪些知识房屋结构主要分为以下门类： 1、木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 2、砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或...
