[房产税的申报和缴纳]一、纳税义务发生时间 将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。 自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税。 委托施工企业建设的房屋，从办理验...+阅读

征收标准 房产税征收标准从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。 房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。 房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的 应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%） (2)以房产租金收入为计税依据的 应纳税额=房产租金收入*税率（12%）

（一）从价计算应纳税额的计算公式： 应纳税额=房产原值*（1一减除比率）*1.2%

（二）从租计算应纳税额的计算公式： 应纳税额=房产租金收入*12% 要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据： *计税依据

（一）以房产的计税余值作为计税依据： 对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。 1.投资联营的房产 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。 2.融资租赁房屋 融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等，与一般房产税的计算有两个方面，一方面是对房产的计税余值征税，另一方面是对出租房屋的租金收入进行征税，因而从应纳税额的计算来说也有两种方法：

（一）从价计算应纳税额的计算公式： 应纳税额=房产原值*（1一减除比率）*1.2%

（二）从租计算应纳税额的计算公式： 应纳税额=房产租金收入*12% 要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据： *计税依据

（一）以房产的计税余值作为计税依据： 对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。 房产税征收标准要分为两种情况，从价计征和从租计征。这两种情况的计税依据各不一样，从价计征是房产原值一次减去后，是由政府确定的。而从租计征是以房产租金收入为计税的。 征收期限 房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。 房产税征收时间是多少呢？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。 征收对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

6、产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税 外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。 征收税率 1.按房产余值计征的，年税率为1.2% 2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税

如何确定计入房产原值的地价

1、财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价 嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查，清查后将确定新的房产税及土地使用税计税依据并按照新依据计征两税。在此次清查过程中有子公司提出疑问：土地本身需要按规定缴纳土地使用税，根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。

现就该问题进行解读： 2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税，税务局要求调整房产税计税依据理由充分。至于是否存在重复计税，则是国家税务总局应该考虑的问题，我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定。财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计2 、征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46(12000÷26000=0.46)，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积*2*土地单价=12000平方米*2*1万元/平方米=24000万元） 假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并3 、cdqm据此确定计入房产原值的地价。例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。

该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。缴纳房产税的房屋原值=1050000+150*1500*2=1500000（元）。应缴房产税=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元）。

如果公司执行《企业会计制度》。2011年缴纳房产税的地价=150*1500*2=450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值=1050000+450000=1500000（元），应缴房产税=1500000*(1-30%)*1.2%=12600（元）。从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。

目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但...

各税种的税收筹划

税务筹划”是通过经营、投资、理财等活动的合理筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益。税务筹划是企业的一种理财行为，应始终围绕企业财务管理目标来进行，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。

一、现行税制为企业税务筹划提供了广阔的空间 1 .按照税法规定，纳税人在生产经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除，享有所得税利益，而相比之下，股息是不能作为费用列支的，只能在企业的税后利润中进行分配，因此，企业就可以通过资本结构的合理搭配来实现税务筹划的目的。一般来说，为获取较低的融资成本和发挥利息费用抵税效果，企业内部集资和企业之间拆借资金方式筹资最好；金融机构贷款次之；自我积累方法效果最差。 2.投资抵免是我国实施的一项新的税收优惠政策，该政策具有覆盖面广，优惠力度大，政策性强的特点，企业可以用好用足这一政策，来争取最大的税收优惠效果。为鼓励企业加大投资力度，支持企业技术改造，促进产品结构调整和经济稳定发展，对在我国境内投资于符合国家产业政策的技改项目企业，其项目所需国产设备投资的40%可以从企业技改项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。企业每年度投资抵免的企业所得税税额不得超过该企业当年此设备购置前一年新增的企业所得税额，如果当年新增的企业所得税额不足抵免时，未予抵免的投资额，可用以后年度企业此设备购置前一年新增的企业所得税额延续抵免，但抵免期限不得超过5年。因此根据现行投资抵免政策的特点和要求进行税务筹划，可以从以下几个方面着手：

（1）正确选择设备的购置制度。确定了设备购置年度，实际上也就确定了基期年度。在其他条件一定时，基期年度缴纳的所得税越少，对企业越有利。所以选择在减免税期满的次年或微利年度的次年购置设备，将使企业设备投资获得较好的节税效果。

（2）正确确定设备投资额和合理分配各年设备购置额。在设备投资额、设备购置年度一定的条件下，企业获得最优的投资抵免优惠的条件是： 年度设备投资额*40%≤法定抵免期限内各年新增所得税额 所以企业在进行设备投资前，应预测未来各年盈利情况，并以预测新增所得税额为依据，确定每一年度的设备购置额。假设某企业技改项目建设周期为两年，需要设备投资额为600万元，如果全部设备都在2000年购置。税法允许的投资抵免额为240万元（600*40%），但是，该企业2000年—2004年五年的新增企业所得税只有200万元，那么就不得不放弃40万元的投资抵免额；如果该企业将600万元的设备分两年进行，2000年设备投资额应控制在500万元（200/40%）以内。假设该企业选择在2000年购置设备400万元，税法允许投资抵免额为160万元，小于2000—2004年五年的新增企业所得税，可全额抵免。其余200万元的设备在2001年购置，税法允许的抵免额80万元，可用于抵免的新增所得税是2001—2005年各年比2000年应纳企业所得税额的增加值之和，因为《技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核管理办法》第5条规定：“同一技术改造项目分年度购置设备投资，均以每一年度设备投资总额计算应抵免的投资额，以设备购置前一年抵免的企业所得税前实现的应缴企业所得税为基数，计算每一纳税年度可抵免的企业所得税额在规定的期限内（5年）抵免。该企业分两次购置设备获得的投资抵免额比一次购置提高了。 3.为了体现激励性税收政策，我国制定了一系列的不同地区税负存在差别的税收优惠政策，投资者在选择企业的注册地点的时候，就可以充分利用国家对高新技术产业开发区、贫困地区、保税区、经济特区的税收优惠政策，从而可以节省大量的税金支出； 4.兼并筹划带来“节税”利益。假如一家企业为了发展壮大自己，因手中暂时缺乏大量资金来扩大厂房和增加机器设备，又不想从银行借入资金，此时正好有一户企业，因经营不善亏损严重，正处于停产倒闭状态。对这种情况，就可以利用税收政策的规定，对停产企业进行兼并。国家税务总局关于《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》指出：被吸收或兼并的企业已不符合企业所得税纳税条件的，应以存续企业为纳税人，被吸收或兼并企业的未了税务事宜，应由存续企业承继。另对亏损弥补的处理规定：企业以新设合并方式以及吸收合并或兼并方式合并，且被吸收或兼并企业按《企业所得税暂行条例》及实施细则规定不具备独立纳税人资格的，各企业合并或兼并前尚未弥补的经营亏损，可在税收法规规定的弥补期限的剩余期限内，由合并或兼并后的企业逐年延续弥补，由于对被合并或兼并企业亏损的弥补，减少了应纳税所得额，也相应减轻了税收负担。

关于写字楼租赁行业税务筹划的相关问题

(1)筹划中应注意不属于自己实际收入的代收项目，不要发生无意义的代收款项，若这部分收入计入租金，则会虚增税基。

(2)房产税和营业税的税基是租金收入全额，不允许扣除纳税人因出租房产而实际发生的成本和费用。企业向客户收取的收入中本身包含着一部分应支付给第三者的费用时，可以由承租人直接向第三者支付相关费用，通过费用转移给承租人负担并降低租金的方式，在承租人整体负担水平不变的情况下，降低出租人税基节约税负。所以，不要签订“一揽子”合同，造成税负加重。

(3)另外，该公司还计划将闲置的厂房和设备计划一并出租，签订租赁合同时，若合并签订，则全部租金一起缴纳营业税和房产税；若分别签订两份合同，则设备的相应租金只缴纳5%的营业税，而不缴纳12%的房产税。

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