[浅谈房地产拍卖底价评估应注意的问题]作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者...+阅读

1。房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同 房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。 因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。

2。评估时的预测分析 资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。 而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。 3。抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付 土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。

而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。 因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。

4。关于房地产的再次抵押 按照《房地产法》和《担保法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即房地产抵押后，该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押，但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。 因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。

5。关于个人住房担保贷款的特殊性 个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。

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