[划拨土地使用权抵押评估方法]划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上...+阅读

（一）评估划拨土地面临的尴尬

划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。出让金的高低是由多因素决定的，而使用划拨土地因没交出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。在对划拨土地使用权评估时常用的是采用基准地价修正法，这似乎是找到了评估对象土地等级收益和土地开发程度的参照依据。

约定使用年限是出让金定价的一个依据，而划拨土地一般无约定使用年限，即便参照同一用途的出让土地高使用年限，而这个年限的起始年和讫止年如何确定？确定的依据是什么？地级收益也是出让金定价的一个依据，划拨土地因没支付出让金而无从反映地级收益。由于历史的原因，当初划拨时缺乏地级收益的考虑，即便参考基准地价等级价差，但基准地价毕竟是宽泛的平均值，级差在一个等级区域内或相邻两个等级区域间并不都呈单调梯度。

容积率也是出让金定价的一个依据，不管划拨土地还是出让土地，其容积率或容积率的调整虽都须规划管理部门的批准，但划拨土地仍无从反映容积率对地价的影响，即便想参照基准地价对容积率影响因素进行调整，但由于上海市的基准地价没有公布配套的容积率调整规定，所以在划拨土地实际容积率与基准地价适用容积率难以吻合时，常出现地面价混同于楼面价。这里的分析是建立在持续使用的前提下。

由于众多划拨土地的用途是比较早的年代批准使用的，新的土地规划已列人调整范围（如城镇中心或住宅区中的工厂已列人搬迁规划），土地用途将变性但规划实施日期难定，按照现在的用途，还是已规划尚未实施的用途评估？实践中一般按照现在的用途评估。但是评估目的不同取价依据也应不同：若规划尚未实施仍持续使用，虽然所处地级高的地块不如地级低的地块更适合使用，但也只能按照现在的用途确定取价依据；若为在原地块实施规划，应从土地所有者和新的土地使用者之间的供求关系来确定取价依据；若为原土地使用者搬迁安置，应从土地所有者和被搬迁者之间的补偿关系来确定取价依据，而与规划使用效益无关。

由于同一块地使用性质或使用人发生变化，为满足特定的目的取价依据应是不同的，从而评估值理应不同。

（二）统一同一用途土地的使用权益

土地取得方式和土地使用权的差别不能以使用者的经济性质来划分，因为它是歧视和不公正的体现，违背市场经济要求和世贸组织的基本原则。同一用途的土地使用应该实行同一取得方式，划拨土地的使用范围应该严格按用途统一限定，清理历留下的划拨土地使用权，把用于生产经营的土地都改为出让方式取得，这样使得土地所有者的权益、土地使用者间的公平地位，都能得到公正体现。

划拨土地变为空转土地使得土地使用权性质发生了变化，其出发点可能是为了增加资产总量，降低资产负债率，也是体现土地使用权价值的一种形式，使有偿使用土地资源原则的落实进了一步，但是仅仅是空转且限定在国有企业。所有者投资额增加了，经营者实际经营资产没变，只是帐面资产增加了，保持和提高资产收益率困难了。因为是空转，实质上只能是长期投资。土地所有者以土地投资，要比划拨给土地使用者的进步，虽然权利清晰了，但权利的实现仍未解决。

（三）基准地价应显示其为市场所用的尺度

由于市场化程度低或难以采用比较法、收益法评估土地并考虑到采用假设开发法不如基准地价法容易时，往往较多的采用基准地价法评估，基准地价是土地评估的一把尺。

基准地价有其时效性。在评估和公布基准地价时所依赖的土地利用保护规划及其实施情况、城镇建设规划及其实施情况随着时间的推移，决定宗地价值的社会区域因素发生了变化。

原来的地级高低好坏出现了同向不同程度或反向的变化，这时基准地价不作适时相应调整，则失去其基准的意义，反而起了误导的作用，依据基准地价得出的评估结果会与市场比较法产生不应有的差异。适时调整和公布基准地价是公开、公平、公正的市场需要。在土地规划管理部门的指导下，组织土地估价行业力量，适时更新基准地价，不光是一项引导正确投资、落实土地规划的有效工作，也是一项提高土地估价工作质量的有益工作。

地面价的升降与容积率的高低是呈同向的，楼面价的升降与容积率的高低是呈反向的。划拨土地的容积率因没有明确规定，虽然发生变化须通过规划管理部门批准，但如何对容积率进行调整？有些地区在公布基准地价的同时还公布了容积率修正系数，这为反映土地个别因素的容积率提供了修正的依据。

基准地价毕竟是一个较为宽泛的平均的量化指标（实际上相邻地级区域的两块宗地的单位地价差别与基准地价可能是反向的），在实际应用时尽管可以采取修正，但修正存在较大的随意性，因此评估标定地价是基准地价的具体化，更具有可操作性。

在基准地价的基础上绘制一张标定地价图，这样的做法在市场化程度高的城市已出现过，这样的做法应该是受欢迎的。取消了内外销房地产开发的差别，四年前的上海市基准地价也自然消亡了。市场呼唤新的基准地价快快登场。

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