[资产评估作价出资施行时间]对有限责任公司的出资方式,法律规定可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土使用权等财产(包括财产权利)作价出资。但对非货币财产作价出资,规定了两个原则限制:一是可以用货币...+阅读
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法,另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
(一)市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地的价格。 基本公式: Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数 归结起来看,这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
(二)收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性,因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果,土地只是其中的要素之一,还有人类劳动、资本、管理和科学技术等,因此,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因此,它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式: 土地收益为无限年期 V= a / r V —土地收益价格 a —土地纯收益(地租) r —土地还原利率
(三)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值,但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低,主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小,而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。 基本公式: 地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
(四)剩余法 剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬,这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同,都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益,是对土地收益的费土地因素扣除,而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。 剩余法主要应用于有开发价值的土地估价,一般由以下几种类型:
(1)代开发的地的估价;
(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;
(4)现有新旧房地产地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。 基本公式: V = A - ( B + C ) V—待估土地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值; B —整个开发项目的开发成本; C—开发上合理利润 对于房地产开发项目,其具体公式为: 土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
(五)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价,因此,要评估该区域中某一宗地的价格,还必须根据该宗地的区域条件和个别条件,对区域平均价进行修正,方能得出宗地价格。 土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获...
以下为关联文档:
资产评估主要包括什么资产评估,是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。《中华人民共...
资产评估具体准则又具体划分为什么等资产评估准则体系简述 (一)、从资产评估准则体系横向关系上划分,资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。 (二)、从资产评估准则体系纵向关系上划分,资产评估准则分为不...
关于自考会计本科资产评估中市场法的几个问题不是这样理解 一、为什么要调整?简单的说因为我们找的参照物与被评估资产会有差异,比如交易时间或是成新率不同。而我们要调的就是在参照物的基础上把参照物的价格调的向评估...
自学自考资产评估有哪些问题要注意的如果是本科毕业的话,是毕业以后需要3年的工作经验。其实就是等3年才能考。工作经验随便找个地方盖个公章就可以。 5门课分别是《经济法》,《资产评估》,《财务会计》,《机电设备...
资产评估报告书格式是怎样的你好,资产评估协会有专门的报告要求的书。《资产评估准则——评估报告》 下面这些都是评估报告里需要的准则依据,最好你能阅读下面相关的书籍,对你撰写评估报告有帮助。具体还...
资产评估报告怎么写啊新编公司必备企业文案MANAGEMENTDOCUMENTFORCOMPANY 第十八章 企业重组文书868 谓纵式,是根据资产评估内容的脉络,按次序先后,将资产评估的情况、经过、评价等来龙去脉和基本事...
评估土地使用权价值1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50*12*900*(1-10%)=486000(元) 3.计算总费用。 (1)年管...
一百五十万元的土地评估费是多少钱土地价格评估的收费标准,按《国家计委国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》(计价格[1994]2017号文)的有关规定执行。具体收费标准见下表: ──┬───────────...
土地评估费收取标准的计算公式土地评估费收取标准 收费名称 计算单位 收费标准 收费依据 宗地地价评估 地价金额(万元) ‰ 国家计委、土管局 100以下含100 4 计价格(94)2017号 101-200部分 3 计价格(94)2017号...