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资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤 知识点：假设开发法的操作步骤

（一）调查房地产的基本情况

（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式

（三）预测房地产售价 1。出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2。出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。 估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。

（四）估算各项成本费用 【利息的计算】 预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。 开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。 若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。 开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

（五）确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。 计算基数： 投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项。 销售利润率：一般为房地产售价。

（六）估算待估对象价值 在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。 。

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